{"id":442,"date":"2022-05-12T09:00:00","date_gmt":"2022-05-12T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/mediemagency.it\/andamento-mercato\/guida-immobile-non-accatastato\/"},"modified":"2022-05-12T09:00:00","modified_gmt":"2022-05-12T07:00:00","slug":"guida-immobile-non-accatastato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mediemagency.it\/andamento-mercato\/guida-immobile-non-accatastato\/","title":{"rendered":"Immobile non accatastato: \u00e8 possibile venderlo?"},"content":{"rendered":"

\u00c8 possibile vendere un immobile che risulta non accatastato? <\/h2>\n

Pu\u00f2 capitare di voler commercializzare il proprio appartamento, salvo scoprire, a seguito delle necessarie verifiche catastali, che l\u2019immobile non risulta regolarmente registrato a Catasto o presenti delle difformit\u00e0 o degli abusi edilizi. Come muoversi in questi casi? In questa guida, proveremo a chiarire le idee sulla pratica di accatastamento degli immobili e risponderemo alla domanda posta in apertura di questo approfondimento.\n <\/p>\n

Accatastamento immobile, cos\u2019\u00e8?<\/h2>\n

Partiamo dal chiarire i concetti preliminari. L\u2019accatastamento<\/strong> \u00e8 un processo atto a identificare un fabbricato, evidenziandone i dati di base e la rendita fiscale. In pratica, con l\u2019accatastamento si crea la \u201ccarta d\u2019identit\u00e0\u201d di un immobile<\/strong>.\n<\/p>\n

L\u2019iscrizione di un immobile al Catasto richiede una serie di adempimenti burocratici e l\u2019intervento di un tecnico, come un architetto o un geometra.<\/p>\n

Il risultato del procedimento \u00e8 rappresentato dall\u2019elaborazione di un documento utile al calcolo delle tasse sull\u2019immobile ed alla determinazione di caratteristiche come l\u2019agibilit\u00e0 e l\u2019abitabilit\u00e0.
\nI casi per i quali si richiede l\u2019avvio di una pratica di accatastamento sono principalmente due:<\/p>\n

\n

1. Quando si costruiscono nuovi immobili<\/strong>: in questo caso, l\u2019accatastamento serve da censimento della propriet\u00e0 e consente di attribuire un valore fiscale all\u2019immobile.\n<\/p>\n

2. Quando si effettuano ristrutturazioni, ampliamenti, restauri e cambi di destinazione d\u2019uso<\/strong> degli immobili.\n<\/p>\n<\/blockquote>\n

Accatastare un immobile significa dunque identificare quello specifico immobile nei pubblici registri dell\u2019Agenzia delle Entrate e assegnargli una categoria specifica: per saperne di pi\u00f9 sulle categorie catastali<\/a>, vi rimandiamo a questa nostra guida dedicata<\/a>.<\/p>\n

L\u2019accatastamento serve inoltre a stabilire la rendita catastale<\/a>: il valore attribuito, con finalit\u00e0 fiscali, a tutti gli immobili in grado di produrre o generare reddito, che \u00e8 la base per il calcolo di diverse imposte.\n<\/p>\n

Quali immobili non devono essere accatastati?<\/h3>\n

Esistono tuttavia alcune tipologie di immobili che sono esclusi dall\u2019obbligo di accatastamento, in base a quanto disposto dal Decreto del Ministero delle Finanze numero 28 del 1998. Nello specifico:\n<\/p>\n

\n

– manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;<\/p>\n

– serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;<\/p>\n

–\tvasche per l\u2019acquacoltura o di accumulo per l\u2019irrigazione dei terreni;<\/p>\n

–\tmanufatti isolati privi di copertura;<\/p>\n

–\ttettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purch\u00e9 di volumetria inferiore a 150 metri cubi;<\/p>\n

–\tmanufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;<\/p>\n

–\tfabbricati in corso di costruzione-definizione;<\/p>\n

–\tfabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);<\/p>\n

–\tbeni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Perch\u00e9 un immobile non risulta al Catasto?<\/h2>\n

I motivi per i quali un immobile potrebbe non risultare al Catasto sono diversi.\n<\/p>\n

Potrebbe trattarsi di una mancata comunicazione o aggiornamento dei dati, ma anche di errori catastali quali inesattezze o sviste nell\u2019acquisizione dei dati da parte degli uffici di competenza.\n<\/p>\n

In generale, gli errori pi\u00f9 frequenti sono tipo anagrafico o relativi all\u2019immobile. Ad esempio:<\/p>\n

\n

– Errori di digitazione per codice fiscale, nome e cognome dell\u2019intestatario;<\/p>\n

– Indirizzo dell\u2019immobile;<\/p>\n

– Segnalazione di incoerenza per fabbricato \u201cmai dichiarato\u201d;<\/p>\n

– Variazioni sull\u2019immobile non dichiarate.<\/p>\n<\/blockquote>\n

La tanto discussa riforma del Catasto punta, tra le altre cose, a scovare i cosiddetti \u201cimmobili fantasma\u201d (abusivi o non registrati a Catasto), mappandoli e censendoli. <\/p>\n

Cosa succede se un immobile non \u00e8 accatastato?<\/h3>\n

In caso di mancato accatastamento di un immobile, si rischiano delle sanzioni che vanno da un minimo compreso tra 268 euro e 1.032 euro ad un massimo compreso tra 2.066 euro e 8.624 euro.\n<\/p>\n

Inoltre, l\u2019Agenzia delle Entrate pu\u00f2 intervenire attribuendo una rendita presunta all\u2019immobile, con successivo accatastamento. <\/p>\n

Quanto costa fare l\u2019accatastamento di un immobile?<\/h3>\n

Il costo dell\u2019accatastamento di un immobile dipende dal tariffario del professionista incaricato e dalla tipologia di procedimento: nel caso di una nuova costruzione, la procedura si articola in pi\u00f9 passaggi, che comportano l\u2019utilizzo di due diversi software, Pregeo e Docfa. Il costo medio per la pratica si aggira intorno ai 1.500\/2.500 euro<\/strong> a seconda della complessit\u00e0 dei rilievi.<\/p>\n

Nel caso invece dell\u2019accatastamento di un immobile gi\u00e0 iscritto in Catasto, il costo \u00e8 di circa 400\/800 euro<\/strong> a seconda della complessit\u00e0 della pianta dell\u2019immobile.
Anche la dimensione e l\u2019ubicazione dell\u2019immobile possono incidere sui costi.
\n\t\tAll\u2019onorario del tecnico bisogna inoltre aggiungere i diritti erariali, che vanno da 50 euro a 100 euro per scheda.<\/p>\n

Immobili non accatastati: \u00e8 possibile la vendita?<\/h3>\n

Prima di procedere alla vendita di un immobile, \u00e8 fondamentale verificarne la situazione catastale.
\nNon \u00e8 infatti possibile vendere un immobile se non \u00e8 regolarmente accatastato<\/strong>, se l\u2019intestazione catastale non corrisponde alla realt\u00e0 e neppure se la planimetria catastale non raffigura esattamente lo stato di fatto dell\u2019immobile. Gli stessi dati caratteristici dell\u2019immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) devono risultare aggiornati.
\nLa mancanza della dichiarazione di conformit\u00e0 catastale<\/a> determina la nullit\u00e0 dell\u2019atto di compravendita<\/strong> e il venditore potrebbe essere tenuto a corrispondere dei risarcimenti.<\/p>\n

Il venditore, prima del rogito, ha l\u2019obbligo di verificare la situazione catastale<\/strong> e rilasciare una dichiarazione che attesti la corrispondenza tra i dati catastali, le planimetrie catastali e lo stato dell\u2019immobile.
Se la casa non risulta al catasto o dovessi riscontrare delle difformit\u00e0 catastali, prima di procedere alla compravendita devi rivolgerti ad un professionista per sapere quali accorgimenti prendere per regolarizzare la posizione dell\u2019immobile.<\/p>\n

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