Vorresti concedere a titolo gratuito l’uso di un immobile di cui sei proprietario a un tuo parente o amico per un determinato periodo di tempo? In questo caso, potresti ricorrere al comodato d’uso gratuito. Si tratta di una sorta di “prestito gratuito”, un accordo molto diffuso sia tra privati che tra aziende. In questa guida, approfondiremo nel dettaglio le caratteristiche del comodato d’uso gratuito di una casa.
Il comodato d’uso gratuito è un contratto con il quale una persona (comodante) dà in prestito un bene mobile o immobile a un altro (comodatario) per un determinato periodo di tempo e per un determinato uso, con l’obbligo di restituire il bene ricevuto. La legge non prevede alcun corrispettivo salvo diverso accordo. Il codice civile stabilisce infatti che «il comodato è essenzialmente gratuito».
Quando la legge parla di comodato d’uso intende riferirsi a ciò che, nella prassi comune, si chiama prestito. Ogni volta che presti una cosa a qualcuno stai concludendo, anche senza saperlo, un contratto di comodato. Ciò a prescindere dal fatto che l’accordo si concluda verbalmente, con una stretta di mano o per iscritto.
Mettiamo il caso del proprietario di un’abitazione che conceda gratuitamente il suo immobile a un figlio o ad un parente prossimo. Siamo di fronte a un comodato d’uso gratuito della casa.
Nel caso in cui, diversamente, vi fosse un corrispettivo da pagare, saremmo invece di fronte a una locazione.
Questa tipologia di contratto viene spesso utilizzata da genitori, proprietari di più abitazioni, per farle usufruire ai propri figli, ottenendone anche delle agevolazioni fiscali. Il comodatario diventa in questo modo titolare di un diritto personale al godimento della casa, senza tuttavia possederne la proprietà.
La proprietà infatti non si trasferisce ma si acquisisce il diritto personale di godimento del bene che rimane di proprietà altrui.
Quali sono le caratteristiche di questo prestito particolare?
Poiché è a titolo gratuito, colui che riceve il bene immobile (comodatario) ha precisi obblighi:
1. Deve utilizzare l’immobile per l’uso e il periodo stabilito, custodendolo con diligenza.
2. Non può affittare la casa o farla utilizzare ad altre persone (salvo che vi sia parere favorevole in merito da parte del proprietario).
3. Deve sostenere le spese di ordinaria amministrazione e di gestione del bene. Sono a carico del comodatario anche le spese di consumi e utenze e la tassa sui rifiuti (TARI).
4. Deve riconsegnare l’appartamento alla scadenza o a seguito della richiesta del proprietario.
L’immobile deve infatti essere sempre restituito obbligatoriamente, in caso di necessità o di vendita da parte del comodante o comunque in qualsiasi momento in cui ciò venga richiesto.
Abbiamo già evidenziato che il comodato può essere concordato sia in forma verbale che scritta. Tuttavia, nel caso del comodato d’uso di un immobile, è assolutamente consigliato procedere con la forma scritta e con la registrazione del contratto, considerati i tanti risvolti di natura economica e patrimoniale relativi a un bene immobile.
La registrazione del contratto di comodato d’uso di un immobile è necessaria anche per fruire delle agevolazioni fiscali: la legge di stabilità 2016 ha infatti introdotto un’agevolazione IMU e Tasi consistente in una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito ai parenti di primo grado in linea diretta, che utilizzano l’immobile come abitazione principale.
Il contratto di comodato d’uso di un immobile può essere registrato presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto. Non è prevista la registrazione online.
Per la registrazione, occorre consegnare allo sportello dell’Agenzia delle Entrate:
- 2 copie con firma in originale del contratto.
- Modello 69 per la registrazione compilato. È disponibile presso qualsiasi Agenzia delle Entrate.
- Una o più marche da bollo, da 16,00 euro, da applicare ogni 100 righe (4 facciate) su ogni copia degli atti da registrare. Le marche da bollo non devono portare una data successiva alla data della stipula del contratto di comodato.
- Versamento, tramite modello F24 (codice tributo 1550) dell’imposta di registro pari a 200,00 euro.
- Copia dei documenti di identità di comodante e comodatario.
Non esiste per legge una durata minima o massima del contratto di comodato d’uso di un immobile. Può essere a tempo determinato oppure senza un termine preciso. L’art. 1809 del Codice Civile prevede che alla scadenza pattuita tra le parti o in mancanza della stessa, una volta conclusosi l’utilizzo per cui il comodato è stato stipulato, il comodatario dell’immobile dovrà provvedere alla restituzione dello stesso.
La durata del comodato può non essere indicata espressamente nel contratto: in tal caso, è ricavabile implicitamente dalla fine dell’utilizzo previsto dall’accordo. Poniamo per esempio il caso di un imprenditore edile che conceda a degli operai il comodato d’uso di un appartamento fino al termine dei lavori. In questo caso, la durata del contratto è limitata all’esecuzione dei lavori stessi.
In ogni caso, l’art. 1810 del Codice Civile stabilisce che il comodatario dell’immobile è tenuto a restituirlo non appena il comodante lo richiede.
In caso di comodato d’uso gratuito di una casa, chi è tenuto a pagare IMU, Tasi e Tari?
Poiché il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà, non deve pagare le relative imposte sulla proprietà. Al pagamento dell’IMU sono dunque tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale d’uso o usufrutto.
La TASI va ripartita tra proprietario e comodatario. L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal Comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo e può avere un’aliquota agevolata nel caso di abitazione principale.
Il comodatario, essendo colui che occupa l’immobile, è invece tenuto al pagamento della tassa sui rifiuti (Tari).