Stima Mediem | Report immobiliare Marzo 2026

2025: Un anno di consolidamento per il real estate Italiano

Il 2025 si è chiuso con segnali di rafforzamento per il mercato immobiliare italiano. Il volume complessivo degli investimenti ha raggiunto 12,5 miliardi di euro, in crescita del +16% rispetto al 2024. Un dato significativo, soprattutto considerando il contesto europeo caratterizzato da incertezza macroeconomica e tensioni geopolitiche.

Un elemento chiave è il ritorno deciso dei capitali internazionali, che hanno rappresentato circa il 60% del totale investito, confermando l’Italia come mercato attrattivo e percepito come relativamente stabile nel panorama europeo.

La distribuzione degli investimenti per settore

• Retail: 3,1 miliardi di euro (record storico)
• Uffici: 2,8 miliardi di euro
• Hospitality: 2,5 miliardi di euro
• Logistica: 2,2 miliardi di euro
• Living: ritorno ai livelli del 2022, trainato dallo student housing

Il settore retail si conferma primo comparto per volumi, mentre cresce l’interesse verso logistica e hospitality. Il comparto living registra un rinnovato dinamismo, soprattutto grazie allo student housing, che raddoppia gli investimenti su base annua.

Milano: principale hub nazionale per attrazione di capitali

Nel 2025 Milano ha totalizzato 3,2 miliardi di euro di investimenti immobiliari commerciali, con il 52% di provenienza estera, confermandosi il principale polo nazionale per attrazione di capitali.

Uffici: Milano domina il mercato italiano

Il comparto uffici resta centrale:

• assorbe quasi la metà dei capitali investiti in città
• rappresenta oltre il 70% del mercato nazionale del settore

Nel 2025 sono stati locati circa 400.000 mq di uffici, in linea con gli anni precedenti. I canoni continuano a crescere, sostenuti dalla domanda di immobili di nuova generazione, energeticamente efficienti e ben collegati.

Living e student housing

Milano concentra il 66% degli investimenti residenziali nazionali, con una forte accelerazione dello student housing (PBSA).
L’offerta è prevista in crescita fino a oltre 10.000 posti letto entro il 2027, anche grazie alla riconversione del Villaggio Olimpico, ma rimane ancora inferiore alla domanda potenziale.

Hospitality e grandi operazioni

Il 2025 ha visto un forte dinamismo nel settore hospitality, anche in vista delle Olimpiadi Invernali 2026. Oltre il 10% degli investimenti capital markets cittadini ha riguardato questo comparto.

Tra le principali operazioni:

• Nuova sede Moncler nell’area Scalo Romana (200 mln €)
• Acquisizione in Piazza Cordusio (>300 mln €)
• Operazione legata allo Stadio San Siro (197 mln €)

Le traiettorie 2026: mercato più selettivo

Le prospettive per il 2026 restano orientate alla crescita, ma in un contesto più selettivo.
I fattori chiave saranno:

• Qualità e posizionamento degli asset
• Solidità dei conduttori
• Efficienza energetica
• Coerenza con trend demografici e tecnologici

Accanto ai comparti tradizionali, si prevede maggiore interesse per data center, student housing e strutture sanitarie.

Fonte: Assolombardia

Mercato residenziale: prezzi delle abitazioni in crescita

Secondo l’ultimo report di idealista/data, a febbraio 2026 i prezzi delle abitazioni usate in Italia registrano un incremento dello 0,5%, attestandosi su una media di 1.866 euro al metro quadrato.

• Prezzo medio Italia: 866 €/mq
• Variazione mensile: +0,5%
• Variazione annuale: +4,3%

Il 71% delle province italiane registra aumenti. La provincia di Milano cresce dello 0,9%.

Capoluoghi: Milano resta la città più cara d’Italia

Tutti i principali mercati mostrano segni positivi:

• Bologna: +1,8%
• Roma: +0,7%
• Torino e Bari: +0,8%
• Firenze e Milano: +0,3%

Milano si conferma la città più cara d’Italia, con un prezzo medio di 5.196 €/mq, davanti a Venezia (4.913 €/mq), Bolzano (4.856 €/mq) e Firenze (4.580 €/mq).

Fonti: Idealista

Il commento di Sergio Candeloro

«Il 2025 ha segnato un consolidamento del mercato immobiliare italiano, con un ritorno significativo dei capitali esteri e una crescente selettività negli investimenti.

Milano si conferma il baricentro del sistema immobiliare nazionale, leader negli investimenti, nel mercato uffici e nel comparto living, oltre a mantenere il primato nei valori residenziali.

Il 2026 si apre in continuità con questo scenario: crescita moderata, maggiore attenzione alla qualità e centralità del comparto residenziale come motore strutturale del mercato».