Guida donazione
 
24 NovGuide

 

Donazione diretta o indiretta di un immobile: quali sono le differenze


Quando un genitore dona al proprio figlio un immobile di sua proprietà, si verifica una donazione immobiliare. La donazione di un immobile è un contratto con cui un soggetto (definito donante) cede, in forma gratuita, la proprietà di una casa o altri diritti reali (ad esempio l’usufrutto) ad un altro soggetto (definito donatario).

La donazione è un istituto giuridico che ricorre molto frequentemente nella pratica. Si pensi a tutte le volte che un suocero fa dono ai futuri sposi della casa coniugale, ad un nonno che dona ai nipoti un terreno o qualsiasi altro bene, compresi i diritti. Ciò che caratterizza la donazione è lo spirito di liberalità del donante e il suo “animus donandi”, ovvero la volontà di beneficare il soggetto donatario. Può donare il soggetto che abbia la piena capacità di disporre dei propri diritti.

La donazione di un immobile può essere diretta o indiretta: vediamo assieme le differenze fra queste due casistiche.

Donazione diretta di un immobile

La donazione diretta di un immobile è la donazione tipica che avviene seguendo le formalità e la disciplina dettate dal Codice civile. Si tratta di un atto formale con cui un soggetto donante si priva della proprietà di un bene (in questo caso, un immobile) e lo trasferisce a un altro soggetto, il donatario, senza percepire alcun corrispettivo in cambio.

Tale atto formale di donazione presuppone due condizioni fondamentali:

1. Deve avvenire davanti a un notaio, affinché questi rediga apposito atto pubblico.

2. Deve avvenire alla presenza di due testimoni.

Come nel caso della compravendita immobiliare, il notaio incaricato di formalizzare la donazione diretta, deve compiere alcune verifiche preliminari, come le visure catastali e ipotecarie e l’accertamento della conformità catastale. Dopo la stipula dell’atto di donazione, deve infine provvedere alla registrazione e trascrizione dell’atto negli appositi registri.

Ricordiamo che chi dona un immobile è tenuto a pagare l’imposta di donazione. Si tratta di un’imposta proporzionale, tanto più elevata quanto più è lontano il grado di parentela tra donante e donatario. Se il donatario è il coniuge o un discendente diretto, l’imposta sarà del 4%. Se il donatario è un fratello/sorella o un parente entro il 4° grado, l’imposta sarà del 6%. Se invece è un parente più lontano o un estraneo, l’imposta sarà dell’8%.

Tuttavia, le donazioni tra familiari stretti godono di una franchigia molto alta e quindi, nella maggior parte dei casi, sono esenti dall’imposta di donazione. Nello specifico, in caso di donazione tra:

- coniugi, parti dell’unione civile e parenti in linea retta (genitori e figli, ascendenti e discendenti), la franchigia è pari ad 1 milione di euro;

- fratelli e sorelle, la franchigia è pari a 100 mila euro.

Alle donazioni che abbiano un valore inferiore alla franchigia, non si applica l’imposta di donazione.

Donazione indiretta di un immobile

La donazione indiretta si verifica invece quando, ad esempio, un genitore compra un immobile a favore del proprio figlio. In altre parole, il genitore paga il venditore dell’appartamento al posto del figlio.

La donazione indiretta ha quindi lo stesso obiettivo della donazione tipica (il passaggio di un bene da donante a donatario), ma si realizza in maniera indiretta, ovvero con l’acquisto dell’immobile da parte del donante, che poi intesta lo stesso appartamento al donatario.
In questo caso, è necessario un solo atto notarile e il pagamento è completamente esente da imposta di donazione e successione.

 

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