Guida permuta immobiliare
 
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Permuta immobiliare: cos'è e come funziona


Le nuove esigenze abitative, scaturite e maturate a seguito dell’emergenza pandemica, stanno portando fermento nel mercato immobiliare, con diversi italiani pronti a valutare l’idea di cambiare casa.

Per questo, il concetto di permuta immobiliare, fin qui riservato a selezionate casistiche e poco conosciuto in Italia, inizia a diffondersi ed acquisire pian piano maggiore popolarità. Ma cos’è questo strumento, come funziona, quali vantaggi (e svantaggi) comporta? Vediamolo insieme in questo nuovo appuntamento con le guide di Mediem Agency.

Cosa significa permuta?

Stando al Codice Civile (art. 1552) “la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”. Si tratta quindi di una sorta di baratto.

La permuta è il contratto tipico dalle origini più antiche, perché costituiva l’unico contratto di scambio ai tempi in cui la moneta non esisteva (mentre la vendita arriva con l’entrata in vigore della moneta).
La permuta può avere ad oggetto beni o diritti. A titolo esemplificativo può trattarsi di beni mobili o immobili come terreni o fabbricati, ovvero di diritti reali, di credito, di contratti, di azioni e così via. Lo scambio può avere ad oggetto anche denaro con denaro. Per fare un altro esempio, molto comune, si può permutare anche un’auto.

Come funziona la permuta di un immobile?

Nel caso specifico della permuta di un immobile il funzionamento alla base di questa operazione è abbastanza semplice: due persone, accomunate dal desiderio di cercare una soluzione abitativa alternativa, decidono di scambiarsi la proprietà degli immobili. Affinché l’operazione sia regolare e ufficiale, deve comunque avvenire davanti a un notaio, producendo gli stessi effetti giuridici della compravendita.

La permuta immobiliare può avvenire:

• Tra privati, detta diretta.

• Tra un privato e una ditta costruttrice, detta in conto vendita.

• Tra due aziende o due soggetti giuridici, titolari quindi di partita IVA.

Vantaggi della permuta immobiliare

La permuta immobiliare differisce dalla compravendita, in quanto, rispetto a quest’ultima, il passaggio di proprietà non avviene tramite il corrispettivo di un prezzo di vendita, ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà degli immobili (nel caso della permuta pura).

In questo caso, l’atto notarile, indispensabile per rendere ufficiale l’operazione, sarà soltanto uno e i proprietari potranno abbattere i costi dividendosi le spese.

Tra le spese che i due proprietari potranno dividersi rientrano anche le varie imposte, tra cui quella di registro, quella ipotecaria e quella catastale.

Inoltre, entrambe le persone che scambiano la proprietà delle rispettive abitazioni potranno entrarne in possesso senza la necessità di accendere un mutuo.

Svantaggi della permuta immobiliare

La permuta immobiliare rimane un’operazione poco diffusa, poiché non è sicuramente semplice far incontrare due soggetti disposti ad acconsentire a questa modalità contrattuale e i cui immobili rispondano ai gusti e alle esigenze di entrambi.

Inoltre, bisogna sempre verificare che sugli immobili oggetto di permuta non gravino mutui e ipoteche. Se uno dei due immobili è ipotecato, infatti, l’operazione diventa complessa e rischiosa.

È consigliabile liberare l’appartamento che viene offerto in scambio da mutui e ipoteche prima di intraprendere tale operazione.

Permuta immobiliare pura e impura

Quanto visto fin qui rientra nella casistica della permuta immobiliare pura: quella in cui lo scambio avviene tra immobili più o meno dello stesso valore e che non comporta dunque alcun corrispettivo in denaro.

In pratica, però, è abbastanza difficile che i due beni immobiliari oggetto di scambio abbiano lo stesso valore. In questo caso, si può ricorrere alla permuta immobiliare impura (detta anche permuta con conguaglio).
Mettiamo ad esempio il caso del signor Rossi, proprietario di un trilocale in una zona periferica di Milano, e del signor Bianchi, proprietario di un bilocale in centro nella stessa città. Se le due unità immobiliari avranno valori diversi, il primo dovrà corrispondere un conguaglio per compensare tale differenza.

Come viene tassata la permuta?

La permuta consente agevolazioni economiche sia dirette che fiscali. Ad esempio, come già accennato, con la permuta di immobili è necessario stipulare un unico atto notarile, per cui i permutanti potranno dividersi le relative spese.

Nel caso della permuta diretta tra privati, il valore catastale che darà origine alla tassazione, quello maggiore, è calcolato a partire dalla rendita catastale, opportunamente rivalutata a seconda che si tratti di prima o di seconda casa. Il vantaggio è che il pagamento è dovuto nella misura del 50%, essendo esso suddiviso in parti eguali tra i contraenti.

In generale, relativamente ai costi della permuta immobiliare, la differenza principale da sottolineare rispetto a una normale compravendita è che le spese sono calcolate su un’unica transazione e non su due operazioni separate.

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