Il Rapporto Immobiliare 2021, a cura dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), in collaborazione con ABI, fornisce una panoramica completa dell’andamento del residenziale nell’anno passato.
Stando al Rapporto – e non è certo una sorpresa – il 2020 si è chiuso complessivamente con un calo generale delle compravendite immobiliari. Nel dettaglio, l’anno passato annovera 558mila abitazioni compravendute, con un calo dell’8% (-46mila unità) rispetto al 2019.
Si interrompe così il trend complessivo di crescita dei volumi di compravendita che proseguiva dal 2014.
“Il 2020, in realtà, è stato caratterizzato da una elevata variabilità dei tassi tendenziali nei diversi trimestri dell’anno – evidenzia il Rapporto Immobiliare 2021 – rivelando, oltre all’effetto inevitabilmente negativo delle misure restrittive per il contenimento della pandemia, anche una capacità di recupero espressa dal mercato non appena si sono concretizzate le prime prospettive di ripresa economica”.
In particolare, come mostra la tabella 1, è nel 1° trimestre del 2020 che iniziano a manifestarsi i risultati del lockdown nazionale. Il crollo raggiunge l’apice nel 2° trimestre, mentre nel 3° trimestre, a seguito delle riaperture, il mercato immobiliari registra una ripresa superiore alle attese. È nel 4° trimestre che si registrano le migliori performance, con volumi di compravendita in crescita in tutte le aree del Paese rispetto allo stesso periodo del 2019. Numeri che hanno contenuto il calo generale.
Il calo di volumi di compravendita più rilevante si è registrato al Sud (-9%) e nelle Isole (-9,2%), che rappresentano però circa il 25% del mercato nazionale; al Nord Est si registra la perdita più contenuta, -6,3%.
I dati relativi al fatturato calcolato per l’anno 2020 mostrano una stima complessiva che ammonta a poco più di 89 miliardi di euro, in calo dell’8,7% rispetto al 2019 (circa 8,5 miliardi di euro meno del precedente anno).
Quasi il 58% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, oltre 51 miliardi di euro. Le compravendite di abitazioni nel Centro Italia rappresentano invece il 25% del totale (22 miliardi di euro), il restante 17% (16 miliardi) al Sud e nelle Isole.
Il calo maggiore si registra nelle principali città. Milano, che nel 2019 aveva mostrato, tra le grandi città, l’incremento di transazioni più rilevante, nel 2020 riporta il maggiore calo delle compravendite (-17,6%), seguita da Bologna (-15,1%), Firenze (-15,1%) e Napoli (-14,8%). A Genova e a Roma gli scambi diminuiscono di circa il 10%. Complessivamente, le principali otto città italiane perdono il 13,3%.
Analizzando le compravendite rapportate ai rispettivi stock immobiliari, attraverso il calcolo dell’IMI (intensità del mercato immobiliare), Milano, con un valore del 2,67%, rimane la città più dinamica, sebbene abbia perso nel 2020 quasi 0,6 punti. Seguono Torino e Bologna, che con IMI di poco sopra il 2,3%, hanno perso nel 2020 circa 0,4 punti.
Nei comuni non capoluogo, nel complesso, il calo è meno elevato, -5,7 %, e rimane sotto il 5% per tali comuni nel Nord Est (-4,5%) e nel Centro (-4,8%); di contro, nei comuni capoluogo il calo è più forte, pari a -11,4% nel complesso nazionale, ed in particolare in quelli del Nord Ovest che presentano il tasso tendenziale di maggior decrescita, -12,6% rispetto al 2019.
Come interpretare dunque questi dati? La campagna vaccinale, sulla quale tutto il mondo punta per risolvere la crisi sanitaria, appare ben avviata. Gli interventi del Governo mirati a stimolare la ripartenza dell’economia nazionale saranno fondamentali anche per il mercato immobiliare.
Pertanto, anche il 2021 sarà un anno controverso, nel quale gli assetti del mercato fin qui noti potrebbero subire ulteriori cambiamenti e per il quale permane la difficoltà a delineare scenari e prospettive futuri.
Ciononostante, l’andamento del mercato residenziale nel corso del 2020 dimostra come, con il calo dei contagi e l’allentamento delle restrizioni, si possa tornare a sperare dopo un anno davvero difficile.
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