Quando si accende un mutuo per finanziare l’acquisto di una casa, si mette a preventivo un impegno economico importante con l’istituto bancario, che durerà diversi anni (solitamente dai 10 ai 30). Nel corso di questo lasso più o meno lungo di tempo, possono sicuramente mutare le esigenze e le necessità di una persona. Ad esempio, poniamo il caso di una giovane coppia che, con l’arrivo di figli e l’allargamento della famiglia, necessiti di un appartamento più grande rispetto al bilocale che aveva precedentemente acquistato e voglia dunque cambiare casa.
Vendere casa con il mutuo in corso è possibile?
La risposta è affermativa, ma l’argomento è piuttosto complesso.
In questa guida spiegheremo passo passo quali sono le principali possibili soluzioni per vendere casa con il mutuo in corso.
La via principale per vendere casa con il mutuo in corso è quella che prevede l’estinzione del mutuo contestuale al rogito. Si tratta di un’operazione sempre più comune che consente di utilizzare parte del denaro derivante dalla vendita per saldare le restanti rate del finanziamento.
Il saldo e la relativa estinzione del mutuo dovranno essere effettuati contestualmente alla data del rogito. A effettuare il saldo sarà in questo caso l’acquirente, che consegnerà alla banca creditrice un assegno circolare d’importo corrispondente al debito residuo e che andrà a coprire parte del valore dell’immobile. La banca, presente al momento dell’atto notarile, rilascerà la quietanza attestante l’estinzione del debito ed effettuerà la cancellazione dell’ipoteca.
Un’altra soluzione per vendere casa con il mutuo in corso prevede il trasferimento del mutuo al nuovo acquirente, che subentra al pagamento delle residue rate del mutuo.
Il vantaggio per il venditore consiste nell’immediata liberazione da mutuo e ipoteche e nella possibilità di richiedere un nuovo finanziamento. L’acquirente dovrà invece valutare pro e contro di questa soluzione: da una parte, la possibilità di accedere al finanziamento senza costi iniziali; dall’altra, l’obbligo di accettare tutte le condizioni (inclusi i tassi di interesse) a cui il mutuo originario era stato stipulato. Va inoltre tenuto presente che l’acquirente potrebbe avere una storia reddituale e creditizia ritenuta non idonea per la banca. Nel caso dell’accollo del mutuo, infatti, anche la banca mutuataria dovrà dare il suo benestare affinché si possa concretizzare il trasferimento del finanziamento.
L’altra via, meno comune, è quella dell’estinzione anticipata del mutuo prima dell’atto di vendita. Questa soluzione è possibile solo nel caso in cui il venditore disponga della liquidità sufficiente a pagare in un’unica soluzione le restanti rate del mutuo.
Si tenga presente che il Ddl Bersani, introdotto nel 2007, ha eliminato la possibilità di penali e clausole per l’estinzione anticipata: ciò significa quindi che, ai sensi della normativa, non possono essere previste clausole, neanche in date successive a quella di conclusione del contratto, che prevedano penali, commissioni, o qualsiasi altro tipo di prestazione a favore del mutuante e a carico del mutuatario.
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