15 Mar 2023 Guide

Locatore e conduttore: chi sono, diritti e doveri

Quando si prende (o si concede) una casa in affitto, si stipula un contratto di locazione. Questa tipologia di contratto prevede due tipologie di soggetti: il locatore e il conduttore. Chi sono locatore e conduttore e quali diritti e doveri hanno? In questa guida esamineremo i due ruoli e spiegheremo le caratteristiche contrattuali della locazione.

Cosa si intende per contratto di locazione?

Il codice civile definisce la locazione (art. 1571 c.c.) come il contratto con cui una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all'altra parte, ossia al conduttore o locatario o inquilino, una cosa mobile o immobile per un determinato periodo di tempo a fronte di un corrispettivo (il canone locatizio).

Ci sono due tipologie principali di contratto di locazione:

1. Il contratto di locazione ad uso abitativo
2. Il contratto di locazione ad uso commerciale

Nel contratto di locazione vengono definitivi durata dell’accordo, ammontare del canone pattuito, diritti e doveri di locatore e affittuario. La registrazione del contratto di locazione di un immobile abitativo è obbligatoria e va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza.

Che differenza c’è tra locatore e conduttore?

Il locatore è il soggetto che concede in locazione il proprio immobile, per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di una somma di denaro.

Il conduttore, detto anche locatario o affittuario, è il soggetto che riceve in locazione il bene immobile. Con il contratto, egli diventa titolare di un diritto personale di godimento, non opponibile ai terzi.

Da una parte abbiamo dunque il proprietario, dall’altra l’inquilino.

Gli obblighi del locatore

L’articolo 1575 del Codice Civile stabilisce alcuni obblighi che il locatore deve rispettare:

1. La consegna: il primo obbligo in capo al locatore è quello di consegnare il bene immobile al conduttore in buono stato di manutenzione.
2. Mantenimento della casa locata: il locatore è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie di straordinaria manutenzione, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione – che sono a carico del conduttore – per garantire al conduttore la continuità d’uso per tutta la durata del contratto.
3. Divieto di innovazioni: al fine di assicurare il pieno e continuativo godimento da parte del conduttore, il codice prevede, da un lato, il divieto per il locatore di compiere sulla bene innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore e, dall’altro lato, che le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dallo stesso, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione.
4. Pacifico godimento dell’immobile: il locatore deve assicurare il pacifico godimento del bene immobile durante tutta la durata della locazione. Questo significa che dovrà tutelare il conduttore da eventuali molestie di diritto da soggetti terzi che pretendano di avere diritti sull’immobile e alle pretese avanzate da chi ritiene, a torto o a ragione, di avere acquistato dei diritti sulla cosa locata.

Gli obblighi del conduttore

Anche il conduttore ha obblighi e doveri da rispettare nei confronti del locatore:

1. La riconsegna: il primo obbligo del conduttore è quello di prendere in custodia l’immobile sin dalla consegna delle chiavi, servirsene solo per l’utilizzo stabilito nel contratto e riconsegnarlo alle medesime condizioni in cui l’ha ricevuto. Durante il periodo di durata del contratto il conduttore dovrà mantenere il bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia. Il conduttore ha l’obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria dell’immobile.
2. Canone di locazione: il conduttore ha l’obbligo di versare periodicamente il corrispettivo pattuito per il godimento del bene (il canone di locazione) insieme alle spese accessorie, come le spese condominiali. Il conduttore non può autoridursi il contratto di locazione o sospenderlo in modo unilaterale.

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento del bene immobile che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

Proprietario e inquilino: la ripartizione delle spese

L’articolo 1576 del Codice Civile prevede che le spese di riparazione e manutenzione straordinaria dell’immobile siano a carico del locatore, ad eccezione delle spese di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore.

Di seguito le spese che secondo la legge sono a carico dell’inquilino:

- Le spese che riguardano la pulizia.

- Le spese di piccola manutenzione.

- Le spese relative a luce, gas, acqua, aria condizionata e riscaldamento.

- Le spese relative alla fornitura di altri servizi comuni.

Come già visto, sono invece a carico del locatore le spese che non rientrano nella piccola manutenzione:

- le spese per la sostituzione dei rubinetti in bagno e in cucina e della caldaia;

- le spese di rifacimento del pavimento;

- le spese di riparazione delle porte, delle finestre e dei telai, e delle componenti strutturali della serranda;

- le spese relative alla ristrutturazione del tetto e al rifacimento degli intonaci. 
 

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