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12 LugGuide

 

Conformità Catastale: tutto quello che dovresti sapere


Dal 2010 è in vigore la norma che impone la verifica della conformità catastale degli immobili prima del rogito e dunque della finalizzazione di ogni atto di compravendita.

Nel dettaglio, il notaio, prima di rogare un atto di compravendita, deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario.

Ma quali sono gli obblighi del venditore in tema di conformità catastale? In questa guida immobiliare, faremo il punto su tutto quello che dovresti sapere sul tema se hai intenzione di vendere casa.

Cos’è la dichiarazione di conformità catastale

Il proprietario di un immobile, prima di concludere la vendita davanti al notaio, è tenuto ad allegare una dichiarazione che attesti la conformità dello stato dell’immobile con la planimetria che si trova depositata in catasto (ovvero, il documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che rappresenta la mappa in scala di uno specifico immobile).

Si tratta della cosiddetta dichiarazione di conformità catastale: un documento che certifica la precisa corrispondenza fra lo stato di fatto dell’immobile in vendita e i suoi dati catastali e relativa planimetria.

Tale dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico abilitato, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

In sostanza, il proprietario può così evitare alcune complicate interpretazioni della legge o di dover apportare modifiche all’immobile, ottenendo un documento ufficiale con il quale un tecnico si assume la responsabilità del totale rispetto degli obblighi di legge.

Che succede se manca la dichiarazione di conformità catastale?

La mancanza della dichiarazione di conformità catastale determina la nullità dell’atto di compravendita.

Non è dunque possibile vendere un immobile se non è regolarmente dichiarato in catasto, se l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà e neppure se la planimetria catastale non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile. Gli stessi dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) devono risultare aggiornati.

Si tratta di situazioni non rare: basti pensare a un precedente passaggio di proprietà dell’immobile a cui non segue adeguata voltura catastale, per dimenticanza del proprietario o per errore dello stesso catasto. Può anche accadere che la planimetria depositata non corrisponda allo stato di fatto dell’immobile perché non aggiornata a seguito di piccole modifiche o magari perché non vi era indicata la presenza di una cantina.

In tutte queste situazioni, i dati e la planimetria catastale devono essere aggiornati con eventuale regolarizzazione edilizia (con il supporto di un tecnico, a spese del venditore) prima del rogito notarile.

Conformità catastale: quando è possibile evitare l’aggiornamento

Come indicato dall’Agenzia delle Entrate, in presenza di lievi difformità catastali, è tuttavia possibile evitare di dover aggiornare la conformità catastale.

Cosa si intende per lievi difformità catastali? Si tratta di piccole variazioni allo stato dei luoghi che non comportano:

- variazione al numero dei vani;

- cambi di destinazione d’uso (anche parziali):

- aumento della superficie calpestabile;

- variazione del numero di unità;

- modifiche alla rendita catastale dell’immobile.

Si tratta comunque di una tematica a cui prestare grande attenzione. Ecco perché consigliamo di verificare la conformità catastale dell’immobile già al momento del contratto preliminare, per evitare brutte sorprese o ritardi al momento della firma del rogito..

 

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