Per molte persone l’acquisizione della proprietà di una casa passa da una normale compravendita immobiliare, finalizzata da rogito notarile. Altre, invece, ricevono un bene immobile in donazione da genitori o parenti. Ma come funziona la donazione di un immobile e cosa occorre sapere per evitare rischi ed agire in modo trasparente? In questa nostra guida faremo il punto sulla donazione immobiliare.
Prima di tutto è bene chiarire il significato giuridico di donazione: l’atto di donazione è un vero e proprio contratto con cui una persona (donante) cede in modo volontario ad un’altra (donatario) un bene a titolo gratuito. Questo bene può essere rappresentato da una casa, ma anche da denaro, aziende, quote societarie, titoli di credito.
Il requisito fondamentale è che si tratti di beni presenti nel patrimonio del donante al momento della donazione e non di beni futuri.
La legge impone che la donazione sia fatta per mezzo di un atto pubblico davanti a un notaio. La necessità della forma per atto pubblico è giustificata dall’importanza della donazione, la quale produce effetti considerevoli sul patrimonio di colui che dona e che riceve il bene.
Può invece non essere presente il notaio nel caso di una “donazione manuale”, ossia una donazione di modico valore che non incide in maniera importante sul patrimonio del donante. Il modico valore di calcola quindi in base alle condizioni economiche del donante.
Il punto precedente della guida ci conduce al secondo chiarimento necessario: la donazione di un immobile non è gratuita. Ci sono infatti dei costi da precedere tra parcella del notaio ed eventuali tasse.
Per quanto riguarda il notaio, è difficile stabilire a priori il costo della parcella, poiché non ci sono delle tariffe professionali stabilite e ciascun professionista può stabilire il suo compenso in base alle regole del libero mercato e della città in cui opera. Va tenuto presente che il compenso del notaio varia principalmente in base a due fattori:
- La rendita catastale dell’immobile.
- La categoria immobiliare.
Per quanto riguarda invece la tassazione, i costi variano in base al rapporto che c’è tra donante e donatario e dalle franchigie, al di sotto delle quali l’immobile non viene tassato. Nello specifico:
- Donazione di un immobile fra coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori e, in generale, ascendenti e discendenti): 4%, con franchigia fino a € 1.000.000,00 di valore della donazione (si tassa al 4% la parte che supera la quota di € 1.000.000).
- Donazione di un immobile tra fratelli e sorelle: 6%, con franchigia di € 100.000,00.
- Donazione di un immobile fra parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado: 6% senza franchigia.
- Donazione di un immobile fra tutti gli altri soggetti: 8% senza franchigia.
Se invece ad ottenere il beneficio della donazione di un immobile risulta essere un soggetto portatore di handicap grave, l’imposta si applica su quella parte del valore che oltrepassa € 1.500.000, a prescindere dal livello di parentela esistente tra le parti coinvolte nell’atto.
Altre voci di spesa da mettere in conto sono le imposte a carico del donante:
• 200 euro per l’imposta di registro;
• 2% del valore catastale per l’imposta ipotecaria; se per il beneficiario è la prima casa l’imposta è pari a 200 euro;
• 1% del valore catastale per l’imposta catastale; se per il beneficiario rappresenta la prima casa, è dovuta un’imposta pari a 200 euro;
• 230 euro di imposta di bollo.
In quanto atto di liberalità, possono effettuare una donazione soltanto i soggetti che hanno capacità di intendere e di volere. Sono pertanto esclusi i minori, gli interdetti, gli inabilitati e le persone sottoposte ad amministrazione di sostegno. Possono donare anche le persone giuridiche.
Per quanto riguarda i donatari, invece, non vi sono particolari vincoli: si può donare anche ai minori e ai figli non ancora concepiti. Nel caso di minori, sono i genitori a dover accettare la donazione.
L’atto notarile assicura la validità delle procedure e degli adempimenti di una donazione di un immobile. La donazione può tuttavia essere revocata dal donante in queste due particolari circostanze:
1. Per ingratitudine del donatario, cioè quando il donatario realizza un’offesa o una calunnia tale da non poter essere sopportata dal donante o commette atti particolarmente gravi (es. tentato omicidio) verso lo stesso o un suo coniuge o discendente.
2. Per sopravvenienza di figli: le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo del contratto, possono essere revocate per la sopravvenienza o l’esistenza di un figlio o discendente del donante.
Quanto descritto finora rappresenta la donazione diretta di un immobile, ma esiste una seconda via: la donazione indiretta. In questa fattispecie, il donante acquista un immobile e lo intesta, ad esempio, al figlio.
Nel caso della donazione indiretta, serve solo l’atto notarile relativo alla compravendita e il pagamento è completamente esente da imposta di donazione e successione.
Chiudiamo con una breve panoramica sui rischi a cui ci si espone con la donazione di un immobile. Gli eredi legittimi possono infatti impugnare e rendere nulla una donazione, poiché, per legge, hanno diritto a una quota di eredità. Nello specifico, possono richiedere una duplice azione nei confronti del bene, nel caso in cui ritengano che una donazione sia lesiva dei loro diritti.
La prima è l’azione di riduzione: il legittimario in questo caso richiede davanti al giudice di ricevere la sua quota legittima. Ciò è possibile fino a dieci anni successivi alla morte del donante (solitamente, un genitore).
La seconda azione richiedibile è quella restitutoria: in questo caso il legittimario leso può riprendersi il bene dal patrimonio del donatario illegittimo o dal patrimonio di un terzo acquirente, qualora fosse stato venduto.
Ecco perché chi compra una casa oggetto di donazione deve tutelarsi dai rischi di impugnazione davanti al notaio e tramite una specifica assicurazione per compravendita per donazione.
In generale, questa tipologia di immobili viene considerata problematica sul mercato poiché espone il potenziale acquirente ai rischi citati. È bene dunque sapere come muoversi per evitare di avere brutte soprese: approfondiremo questa tematica in un’altra guida. Continuate pertanto a seguirci nella sezione Guide del nostro sito.