La nuda proprietà è una particolare opzione che il mercato immobiliare offre a chi intende vendere o comprare casa. Con questa soluzione, infatti, è possibile vendere la proprietà di un immobile, senza privarsi della possibilità di abitarci dentro, anche vita natural durante. Non rientra tra le modalità di compravendita più conosciute e utilizzate nel mercato residenziale, tuttavia si ritaglia comunque il suo spazio, soprattutto in periodi di incertezza economica.
Ma la nuda proprietà come funziona? In questa nostra guida immobiliare, approfondiremo nel dettaglio la definizione di nuda proprietà e le sue caratteristiche.
In primis, qual è il significato di nuda proprietà? Per vendita nuda proprietà si intende il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto.
In altre parole: vendere la nuda proprietà significa cedere la proprietà dell’immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita o per un periodo di tempo determinato in fase di contrattazione.
L’usufruttuario ha il diritto di godere e di disporre del bene immobile, mentre il nudo proprietario ha solo un’aspettativa di diventare pieno proprietario nel momento in cui si estinguerà l’usufrutto.
Per capire come funziona la nuda proprietà, è fondamentale introdurre il concetto di usufrutto: ovvero, il diritto di godere di un determinato bene. Nell’ambito della nuda proprietà, si vengono a delineare infatti due figure principali:
- L’usufruttuario, cioè l’ex proprietario dell’immobile: colui che vende la proprietà della casa ma ne conserva il diritto di usufrutto e può dunque continuare a godere del bene immobile. L’usufruttuario può essere una persona sola oppure due coniugi.
- Il nudo proprietario: colui che ha acquisito la proprietà dell’immobile, ma che potrà godere pienamente del bene solo alla cessazione del diritto dell’usufruttuario.
Quali sono i vantaggi della vendita della nuda proprietà di un immobile? Come si è visto, chi esercita questa opzione si riserva il diritto di abitare e godere dell’immobile per tutta la vita in caso di usufrutto vitalizio, pur non essendone più il proprietario. Con la vendita si riceve subito la liquidità necessaria a vivere tranquillamente, a fare investimenti, oppure aiutare figli e nipoti a comprare un’altra casa o avviare un’impresa. Si tratta di una soluzione di vendita più frequente tra i proprietari anziani.
Quali sono invece i vantaggi dell’acquisto della nuda proprietà di un immobile? I principali punti a favore di compra casa con questa modalità sono rappresentati dall’investimento: si compra un immobile oggi a prezzi agevolati rispetto a case di taglio simile vendute a prezzo di mercato, con buone probabilità che lo stesso acquisisca maggior valore nel corso del tempo in cui ne gode l’usufruttuario. Inoltre, si ha la certezza di poter disporre di un immobile per necessità future: ad esempio in vista della pensione o per una donazione ai propri figli.
Per definizione, il valore della nuda proprietà è il valore di mercato e valutazione dell’immobile decurtato dall’usufrutto. Si tratta tuttavia di una semplificazione: il calcolo del valore della nuda proprietà non è immediato, poiché vanno tenuti presenti alcuni aspetti fondamentali. Su tutti:
1. L’aspettativa di vita dell’usufruttuario.
2. La capitalizzazione del reddito medio prospettico dell’immobile, ovvero la capacità di produrre reddito dell’immobile di cui si vuole vendere o comprare
Per avere un’idea del valore di un certo appartamento, esiste tuttavia una formula di calcolo dell’usufrutto: tale valore si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse, da moltiplicare successivamente per il coefficiente che varia a seconda della durata del diritto o dei destinatari del diritto. Questi coefficienti per la determinazione dell’usufrutto vengono aggiornati periodicamente dall’Agenzia delle Entrate che pubblica una tabella annuale. Il valore si ottiene per differenza algebrica.
Di seguito la tabella con i coefficienti di calcolo dell’usufrutto relativi al 2021:
| Età Usufruttuario | Coefficiente | % Usufrutto | % Nuda Proprietà |
|---|---|---|---|
| da 0 a 20 | 9500,00 | 95,00 | 5,00 |
| da 21 a 30 | 9000,00 | 90,00 | 10,00 |
| da 31 a 40 | 8500,00 | 85,00 | 15,00 |
| da 41 a 45 | 8000,00 | 80,00 | 20,00 |
| da 46 a 50 | 7500,00 | 75,00 | 25,00 |
| da 51 a 53 | 7000,00 | 70,00 | 30,00 |
| da 54 a 56 | 6500,00 | 65,00 | 35,00 |
| da 57 a 60 | 6000,00 | 60,00 | 40,00 |
| da 61 a 63 | 5500,00 | 55,00 | 45,00 |
| da 64 a 66 | 5000,00 | 50,00 | 50,00 |
| da 67 a 69 | 4500,00 | 45,00 | 55,00 |
| da 70 a 72 | 4000,00 | 40,00 | 60,00 |
| da 73 a 75 | 3500,00 | 35,00 | 65,00 |
| da 76 a 78 | 3000,00 | 30,00 | 70,00 |
| da 79 a 82 | 2500,00 | 25,00 | 75,00 |
| da 83 a 86 | 2000,00 | 20,00 | 80,00 |
| da 87 a 92 | 1500,00 | 15,00 | 85,00 |
| da 93 a 99 | 1000,00 | 10,00 | 90,00 |
L’usufruttuario, una volta ceduta la proprietà dell’immobile, oltre a goderne per sè fino alla morte (o, più raramente, per un periodo determinato da contratto), può anche decidere di affittare la casa o vendere l’usufrutto a terze persone, sempre però nei limiti dei termini previsti da contratto di vendita della nuda proprietà.
Di fatto, a seguito della costituzione di un usufrutto, le facoltà del nudo proprietario si esauriscono fino alla cessazione del diritto dell’usufruttuario. Il proprietario ha tuttavia il potere di chiedere l’estinzione dell’usufrutto qualora ritenga che le sue condizioni siano state violate o in casi di mancata manutenzione ordinaria del bene. L’usufruttuario è infatti tenuto a mantenere l’immobile in buono stato.
Per diventare usufruttuari e costituire un usufrutto è sufficiente una scrittura privata, purché sia autenticata. Il contratto di usufrutto è valido esclusivamente se redatto in forma scritta e deve essere trascritto in Conservatoria con autentica delle firme. Non è necessario che sia redatto come atto pubblico davanti al notaio.
Il diritto all'usufrutto di un bene non può essere ereditato ma si estingue con la morte del beneficiario anche se il decesso è precedente alla scadenza del termine riportato sul contratto.
In genere, le spese di manutenzione ordinaria e di amministrazione della casa sono a carico dell’usufruttuario.
Le spese straordinarie (quelle strutturali, come il rinnovamento dei solai, dei tetti, del cappotto esterno, la sostituzione delle travi, ecc) sono invece a carico del nudo proprietario. Non è comunque escluso un diverso accordo privato tra le parti.
Per quanto riguarda, invece, le tasse, il Codice Civile stabilisce che sia colui che gode del bene, ossia l’usufruttuario, a dover pagare imposte e canoni annuali, tra cui l'IMU.