L’usufrutto di una casa è un diritto reale di godimento che permette ad un soggetto il diritto di utilizzare e beneficiare di un bene immobile che è di proprietà altrui, purché ne rispetti la destinazione economica.
Si tratta di un diritto disciplinato dall’art. 981 del codice civile. Il Codice Civile riconosce al titolare del diritto di usufrutto di una casa il possesso dell’abitazione e il diritto di trarne ogni utilità, nel rispetto dei limiti sanciti dalla legge.
Ma in quali casi si fa ricorso all’usufrutto di una casa?
Uno dei casi più comuni è quello della nuda proprietà, ovvero il valore di un immobile decurtato dall’usufrutto. Nell’ambito di una nuda proprietà, come già approfondito in questa nostra guida, si vengono a delineare due figure principali:
- Il nudo proprietario, cioè colui che detiene la proprietà dell’immobile, ma potrà goderne solo alla cessazione del diritto dell’usufruttuario.
- L’usufruttuario, cioè colui che non detiene più la proprietà dell’immobile (perché l’ha venduta, nel caso fosse l’ex proprietario) ma ne conserva il diritto di usufrutto e può dunque continuare a godere del bene immobile. Può trattarsi di una singola persona oppure di due coniugi.
Il nudo proprietario che concede in usufrutto una casa mantiene quindi su di essa la proprietà, ma ne trasferisce il possesso all’usufruttuario. Il proprietario continua a disporre dell’immobile e può anche decidere di venderlo, ma tale atto, nel caso dell’usufrutto vitalizio, non estingue l’usufrutto e chi acquista casa manterrà la nuda proprietà: solo nel momento in cui si estingue l’usufrutto, potrà ricostituire la pienezza potestativa, ovvero l’integrale diritto di proprietà.
Le ragioni che possono portare a comprare o vendere una casa in nuda proprietà possono essere tante. Tra queste, le opportunità di investimento immobiliare per chi compra. Tra i venditori più frequenti ci sono invece gli anziani, in particolare coloro che sono senza eredi e non saprebbero a chi lasciare l’immobile: in questi casi, vendere la nuda proprietà dell’immobile comporta incassare subito una buona liquidità per vivere una vita più agiata o per fare un investimento, senza dover cambiare casa.
Il diritto di usufrutto di una casa nasce per contratto, per testamento o per usucapione. Tale diritto deve essere necessariamente limitato nel tempo.
L’usufrutto di una casa concesso a una persona fisica non può eccedere la vita dell’usufruttuario e non può essere trasmesso agli eredi. Se l’usufrutto è stato concesso a più di una persona, in caso di decesso di uno degli usufruttuari il diritto viene suddiviso tra i superstiti se è stato specificato nell’atto che si tratta di usufrutto congiunto. Altrimenti alla morte di ciascun usufruttuario la sua quota si riunirà con la nuda proprietà.
L’usufrutto concesso a una persona giuridica ha una durata massima di trent’anni. Può però estinguersi prima di tale durata nei seguenti casi:
- scadenza del termine convenuto per la durata del diritto;
- prescrizione, se il diritto non viene esercitato per 20 anni;
- gravi abusi del diritto da parte dell’usufruttuario;
- riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona.
L’usufruttuario può cedere il proprio diritto ad un soggetto terzo, dandone notifica al proprietario. Può anche concedere l’ipoteca e dare in locazione le cose che formano diritto di usufrutto.
Essere usufruttuario di una casa comporta tuttavia anche molti doveri:
- utilizzare l’immobile con “la diligenza del buon padre di famiglia”;
- farsi carico delle spese di custodia, amministrazione, manutenzione ordinaria (quella straordinaria è a carico del nudo proprietario) e dell’IMU;
- restituire il bene al termine previsto.
Come già evidenziato, l’usufruttario non può inoltre modificare la destinazione economica della casa.