Quando valutiamo l’idea di comprare casa, una delle prime caratteristiche che prendiamo in considerazione per capire se un determinato appartamento può fare o meno al caso nostro è sicuramente la sua superficie commerciale: in altre parole, ci interessa subito capire la grandezza dell’immobile espressa in metri quadri (detta anche consistenza).
Questo vale anche per chi, dall’altra parte, intende vendere casa: la dimensione di un immobile è infatti uno dei parametri più importanti da considerare per una corretta valutazione immobiliare.
A volte, però, non è chiaro se nell’indicazione della superficie commerciale di un immobile sono inclusi, ad esempio, anche il balcone, il terrazzo o le pertinenze. Inoltre, è molto comune tra i non addetti ai lavori confondere concetti quali la superficie commerciale e la superficie calpestabile, oppure la superficie commerciale con quella catastale. In questa guida, chiariremo tutti i dubbi sulla superficie commerciale, sia per chi intende vendere che per chi intenda comprare casa.
Nel caso di un immobile residenziale, la superficie commerciale indica la somma percentuale delle superfici ponderate che lo compongono. Si tratta di una somma lorda, in quanto la superficie commerciale include anche i muri, interni ed esterni, dell’edificio e le superfici ponderate di eventuali spazi esterni e pertinenze ad uso esclusivo come balconi, cantine o box auto.
La dimensione in metri quadri indicata negli annunci immobiliari è proprio la superficie commerciale.
Nella definizione di superficie commerciale si parla di somma percentuale in quanto non tutte le parti dell’immobile hanno lo stesso valore: alcune vengono infatti considerate al 100%, mentre altre vengono ponderate, ovvero considerate in base alla loro importanza rispetto all’immobile e al loro peso sul mercato.
Viene chiamata anche “superficie commerciale vendibile” (SCV) e rappresenta un parametro oggettivo a cui attenersi per le valutazioni immobiliari e patrimoniali.
Qual è quindi la differenza tra superficie commerciale e superficie calpestabile?
Mentre la prima, come si è detto, include anche i muri e le pertinenze (in percentuali diverse), la superficie calpestabile (definita anche superficie utile) è calcolata al netto delle murature: indica infatti la somma dei pavimenti interni dei singoli vani. In altre parole, la superficie calpestabile corrisponde al pavimento delle nostre case, ovvero lo spazio abitabile e arredabile. È quindi normale che la superficie calpestabile risulti sempre minore rispetto a quella commerciale.
Si tratta di un parametro importante ai fini fiscali, poiché la TARI si paga sulla base della superficie catastale calpestabile di un immobile.
Non vi è invece alcuna differenza tra superficie commerciale e superficie catastale: come stabilito nel dpr 138 del 1998, superficie commerciale e catastale di un immobile sono equiparate.
Tuttavia, mentre la superficie catastale viene così definita nel contesto fiscale di un immobile (è la misurazione a fini fiscali della superficie di un’unità immobile, registrata dal Catasto), la “superficie commerciale” come terminologia è più utilizzata nel mercato immobiliare in relazione al prezzo al metro quadro e alle quotazioni Omi.
Il calcolo della superficie commerciale di un immobile è dato dalla somma di superfici coperte calpestabili, superfici scoperte e pertinenze. Nel dettaglio:
• Superfici calpestabili (100%);
• Muri interni e perimetrali esterni (100%);
• Superfici scoperte: balconi e terrazze scoperte (25%), balconi e terrazze coperte (35%), patii e porticati (35%), verande (60%), giardini di appartamento (15%), giardini di ville (10%).
I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.
Per quanto riguarda invece le pertinenze, il calcolo attiene a valori molto diversi, a seconda della loro qualità, dimensione e collegamento con l’immobile. In linea di massima, le percentuali da prendere in considerazione sono:
• 40-80% box;
• 25% cantina;
• 25,50% posto auto coperto o scoperto;
• 80% mansarde rifinite;
• 60% locali interrati abitabili.
Come chiarisce l’Agenzia delle Entrate, non vengono invece inclusi nel calcolo della superficie commerciale di una singola unità immobiliare le superfici relative a: scale, rampe, pianerottoli e ballatoi comuni, ascensori, i terrazzi non soggetti a calpestio o non praticabili, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso, appartamento del portiere, stradine private di accesso all’edificio, locali di deposito comuni, sala riunione condominiale, ambienti occupati da impianti tecnici, giardini, aree verdi e camminamenti se di pertinenza dell’edificio.
Gli spazi e le superfici condominiali, in quanto indivisibili, sono già considerati nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento ed in nessun modo possono essere aggiunte alla superficie dell’appartamento.
Inoltre, i locali principali e accessori con altezza inferiore a 150 centimetri non vengono computati nel calcolo.
I balconi e le terrazze sono considerati pertinenze esclusive di ornamento e vengono inclusi nel calcolo della superficie commerciale. La loro superficie si misura fino al contorno esterno. Qualora siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori, vengono calcolati in questo modo:
• nella misura del 30%, fino a mq. 25;
• nella misura del 10%, per la quota eccedente mq. 25.