Guida alla visura ipotecaria
 
16 Mag 2022 Guide

 

Visura ipotecaria: cos’è e quando richiederla


Quando decidi di vendere o comprare casa, uno dei controlli fondamentali per evitare di avere brutte sorprese è sicuramente quello della visura ipotecaria. Di che si tratta? In questa nostra guida vi spiegheremo nei dettagli cos’è la visura ipotecaria e come richiederla.

Visura ipotecaria cos’è?

La visura ipotecaria, detta anche “visura ipocatastale” o accertamento immobiliare, rappresenta un passaggio molto importante nella compravendita immobiliare: è infatti un’attività di ispezione volta a determinare se un soggetto, persona fisica o giuridica, risulta intestatario di immobili, ed a evidenziare eventuali gravami come ipoteche, pignoramenti e note di cancellazione di ipoteche.

Si tratta dunque di un controllo fondamentale finalizzato a dimostrare in primis la titolarità di un certo immobile. Se devi acquistare casa, necessiti in secondo luogo della visura ipotecaria per sapere se sul titolare dell’immobile di tuo interesse ci sono:

- Ipoteche giudiziarie o legali.

- Ipoteche volontarie (es. per accesso a mutui).

- Cancellazioni di ipoteche, parziali o totali.

- Pignoramenti.

- Vincoli di superficie.

Cosa si vede da una visura ipotecaria?

La visura castale inoltre riporta:

- La quota di proprietà relativa al soggetto.

- Il Comune di appartenenza dell’immobile.

- La descrizione catastale dell’immobile.

- L’elenco sintetico delle formalità, aspetto che approfondiremo nel paragrafo che segue.

La visura ipotecaria può essere effettuata sia su immobile sia su un soggetto. Ad esempio, si può richiedere una visura ipotecaria su un soggetto prima di intraprendere rapporti commerciali, per ottenere un quadro completo della sua patrimonialità. Mentre si richiede (ed è fondamentale) la visura ipotecaria su un immobile prima di acquistare casa o procedere con altre operazioni che riguardano l’immobile.
Se invece dovete vendere casa, con l’ispezione ipotecaria potrete dimostrare all’acquirente di essere davvero il proprietario dell’immobile e di non avere gravami pendenti.

Visura ipocatastale immobile

La visura ipocatastale contiene l’elenco sintetico di tutti gli atti di natura volontaria o pregiudizievole che gravano sull’immobile o sul soggetto, detti anche “formalità”.

Tali formalità vengono raggruppate in tre categorie principali:

1. Trascrizioni: generalmente fanno riferimento ad atti che riguardano il trasferimento della proprietà del bene immobile: compravendite, successioni, donazioni, pignoramenti, sequestri.
La visura ipotecaria riporta anche l’atto pubblico di provenienza della casa che, come abbiamo spiegato in una precedente guida, è il documento che assegna ad un soggetto la proprietà dell’immobile, evidenziando appunto chi è il titolare dell’immobile e a che titolo è diventato proprietario.

2. Iscrizioni: tali formalità si riferiscono agli atti per mezzo dei quali un immobile può essere posto a garanzia di determinati soggetti. Ad esempio, eventuali ipoteche volontarie (es. accensione mutuo) o giudiziali, altri gravami e vincoli.

3. Annotazioni: rappresentano aggiornamenti alle formalità di Trascrizione o Iscrizione già trascritte in Conservatoria. Ad esempio: cancellazioni di ipoteche, surroghe, ecc.

Consultando tutte le formalità sopra elencate, si ottiene un quadro completo della patrimonialità di un soggetto e di eventuali gravami pendenti su immobile.

Ricorda comunque che il notaio incaricato per la redazione del rogito notarile ha l’obbligo di compiere le dovute visure ipocatastali sui beni oggetto della compravendita, come ha chiarito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21953/2017 e ribadito in un’analoga sentenza del 2019.

Dove si fanno le visure ipotecarie?

Secondo quanto dispone l’art. 2673 del Codice Civile, chiunque può accedere agli atti pubblici tenuti dall’Agenzia delle Entrate, Servizio di Pubblicità Immobiliare, e richiedere una visura.

La visura può essere richiesta:

- Presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, sezione Territorio (ex Conservatoria dei registri immobiliari). Per richiedere la visura presso gli sportelli competenti, dovete compilare il modello 310, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate o ritirabile di persona negli uffici.

- Online, sempre dal sito dell’Agenzia delle Entrate, con il servizio telematico “Consultazione personale” è possibile consultare la banca dati ipotecaria, a titolo gratuito e in esenzione da tributi, relativamente agli immobili di cui il soggetto richiedente risulti titolare, anche per quota, del diritto di proprietà. Per utilizzare il servizio è necessario essere registrati ai servizi “Entratel/Fisconline”.

Se invece non siete proprietari e l’ispezione riguarda un immobile che desiderate ad esempio acquistare, dovete utilizzare il servizio “Ispezione ipotecaria telematica”. In questo caso il servizio di visura online ha un costo e il pagamento, contestuale alla richiesta del servizio, è effettuato attraverso il sistema pagoPA. Le commissioni applicate sono variabili in base al Prestatore di Servizi di Pagamento (PSP) e allo strumento di pagamento scelto.

Ricorda che, per richiedere una visura ipotecaria, sono necessari i seguenti dati:

- Tipo di immobile (terreno o fabbricato).

- Provincia e comune dell’immobile.

- Foglio e particella.

- Nome, cognome e codice fiscale (se la ricerca si basa sul soggetto intestatario dell’immobile).

Costo visura ipotecaria?

Il servizio di visura ipotecaria online è gratuito se viene richiesto per beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale).
Se, invece, il richiedente non è titolare, neanche in parte, dell’immobile per il servizio si applicano i tributi previsti dalla tabella tasse ipotecarie - pdf.

Visura ipotecaria e catastale: differenze

Quali sono le differenze tra visura catastale e visura ipotecaria? I due documenti vengono spesso confusi.

La visura catastale dell’immobile viene rilasciata dall’Agenzia delle Entrate e serve ad attestare la precisa ubicazione di un immobile grazie ai riferimenti dei dati catastali ufficiali. Fornisce tutti i dati sull’immobile, ma non ha valore probatorio. È solitamente utilizzato ad esempio a fini fiscali e reddituali nei casi di trattative di compravendita immobiliare, oppure per il calcolo dell’IMU, della TARI e della TASI.

La visura ipotecaria si ottiene invece attraverso i dati della Conservatoria dei Registri Immobiliari ed ha un valore giuridico che viene utilizzato per esecuzioni e pignoramenti.

Visura ipotecaria Milano

Se non volete procedere con l’ispezione ipotecaria personalmente, potete sempre incaricare un intermediario che si occupi al posto vostro di recarsi presso gli uffici competenti e richiedere la documentazione necessaria.

Mediem Agency con Attesto Casa si occupa anche della conformità dell’immobile, predisponendo un dossier completo che raccoglie tutta la documentazione necessaria sia qualora vogliate vendere casa sia nell’eventualità in cui stiate cercando casa, a garanzia di una compravendita sicura.

Se sei interessato al servizio, richiedi subito informazioni: un nostro consulente ti spiegherà tutto nel dettaglio.

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