Dove scoppierà la prossima bolla immobiliare? È la domanda a cui prova a rispondere lo studio annuale UBS Global Real Estate Bubble Index, che anche per il 2022 ha fotografato il livello di rischio di una possibile bolla immobiliare in 25 grandi città metropolitane di tutto il mondo.
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L’UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 evidenzia che gli squilibri dei mercati immobiliari residenziali metropolitani globali sono molto elevati e i prezzi non sono sincronizzati con i crescenti tassi d’interesse.
Secondo lo studio, il rischio di bolla immobiliare sarebbe ancora lontano in Italia e, in particolare, a Milano, dove tuttavia i prezzi registrano una netta crescita.
Partiamo con il chiarire il significato di bolla immobiliare.
Si tratta di un fenomeno speculativo caratterizzato da una crescita rapida (eccessiva) dei prezzi degli immobili seguita da uno “scoppio” che porta a un crollo dei valori con conseguenza negative per tutto il mercato. Spesso infatti le bolle immobiliari precedono le crisi bancarie ed economiche.
Questo tipo di bolla speculativa può svilupparsi sia su scala globale sia su scala locale e manifestarsi periodicamente.
Nel dettaglio, determinate situazioni economiche, come il prezzo degli immobili in crescita, spinge molti investitori a finanziare questo tipo di attività speculative: si innesca una corsa all’acquisto di immobili con l’unico scopo di rivenderli a prezzi più alti. Questo porta a un ulteriore e sproporzionato aumento dei prezzi di mercato.
Il rischio di scoppio di una bolla immobiliare si verifica nel momento in cui la domanda diminuisce drasticamente a fronte di un eccesso dell’offerta. In quel caso, prima o poi i prezzi crollano ed a risentirne saranno anche i piccoli investitori che magari si ritroveranno a pagare un mutuo molto più alto rispetto al reale valore del loro immobile.
L’aumento eccessivo dei prezzi nel mercato immobiliare può rappresentare un grave rischio per l’economia. I prezzi delle case non possono salire troppo oltre l’effettiva capacità di pagamento degli acquirenti. Calcolando il rapporto fra reddito medio e prezzo medio degli immobili (o degli affitti), gli economisti identificano situazioni di squilibrio e possono fare previsioni.
Qual è la previsione per Milano? Insieme alla ripresa economica post-pandemica e ai tassi d’interesse più bassi, gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia hanno supportato la crescita dei prezzi a Milano dopo un decennio di prezzi stagnanti.
I prezzi delle case hanno cominciato dunque a salire, ma secondo lo studio UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 Milano non è attualmente a rischio bolla immobiliare. Secondo Matteo Ramenghi, chief investment officer di UBS GWM per l’Italia:
"Per via dello spread rispetto al Bund, L’Italia non ha beneficiato delle politiche monetarie espansive dell’ultimo decennio. Per questo le valutazioni degli immobili sono rimaste ancorate ai fondamentali e Milano risulta tra le città globali meglio posizionate."
SCENARIO MACROECONOMICO
MERCATO IMMOBILIARE
Da metà 2021 e metà 2022 la crescita dei prezzi nominali nel settore immobiliare in 25 grandi città nel mondo ha raggiunto mediamente il 10%, il maggior tasso di crescita annuo dal 2007.
Tutte le città, a eccezione di tre – Parigi, Hong Kong, Stoccolma – hanno visto aumentare i prezzi dei loro immobili residenziali.
Ma il boom immobiliare globale si sta esaurendo, secondo quanto evidenzia l’UBS Global Real Estate Bubble Index 2022: gli squilibri dei mercati immobiliari residenziali metropolitani globali sono molto elevati e i prezzi non sono in linea con i crescenti tassi d’interesse.
I tassi ipotecari sono quasi raddoppiati mediamente in tutte le città analizzate. Insieme al pesante aumento dei prezzi degli immobili, la quantità di spazi abitabili finanziariamente accessibili per un fornitore di servizi altamente qualificato è, mediamente, inferiore di un terzo rispetto a prima della pandemia. Claudio Saputelli, Head Real Estate presso UBS GWM CIO, spiega: “L’inflazione e le perdite degli attivi dovuti alle attuali turbolenze dei mercati finanziari stanno riducendo il potere d’acquisto delle famiglie, che frena la domanda di ulteriori spazi abitativi. Di conseguenza, gli immobili residenziali stanno diventando meno interessanti come investimento”.
Toronto e Francoforte sono in cima all’indice UBS di quest’anno, con entrambi i mercati che lasciano presagire bolle del prezzo. Rischi di bolla immobiliare elevati sono evidenziati anche a Zurigo, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv e Tokyo.
Nell’Eurozona, Francoforte e Monaco presentano i rischi maggiori di bolla immobiliare residenziale. Entrambe le città tedesche hanno visto più che raddoppiare i prezzi delle proprietà in termini nominali negli ultimi dieci anni. Anche Amsterdam, che ha registrato la crescita più alta (+17%) tra i mercati europei, è segnalata tra le città ad alto rischio.
Parigi rappresenta invece un’eccezione: I prezzi immobiliari nominali hanno vissuto una stagnazione da metà 2021 a metà 2022 e, di conseguenza, la capitale francese è uscita dal territorio a rischio bolla.
A Londra, il mercato immobiliare è in territorio sopravvalutato: I prezzi sono superiori del 6% rispetto a un anno fa per effetto di una carenza strutturale di immobili residenziali a fronte di una domanda post-pandemica in crescita.
