L’acquisto della prima casa è la motivazione principale per la quale in Italia si richiede un mutuo: rappresenta il 92,6% del totale delle richieste. Stai pensando di comprare casa e vorresti rivolgerti a una banca per ottenere un finanziamento? Dovresti allora sapere che esistono due tipologie principali di mutuo: il mutuo ipotecario e il mutuo fondiario. Spesso le due forme di prestito vengono confuse.
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Se si vuole fare una scelta ponderata e consapevole tra mutuo ipotecario o fondiario, è bene conoscerne le caratteristiche, i vantaggi e gli svantaggi. In questa guida, analizzeremo le differenze specifiche tra queste due soluzioni di mutuo immobiliare.
Il mutuo fondiario è una forma di credito mediante la quale gli istituti bancari concedono finanziamenti, a medio e lungo termine, garantiti da ipoteca di primo grado su un immobile.
Le caratteristiche specifiche di un mutuo fondiario sono le seguenti:
- Il soggetto mutuante è la banca;
- Il mutuo concesso è a medio e lungo termine: tra i 18 mesi e i 30 anni;
- Il finanziamento non deve essere superiore al valore dell’80% dell’immobile;
- Il mutuo è garantito da ipoteche di primo grado su un immobile;
- Il mutuo fondiario può essere richiesto solo per l’acquisto della prima casa.
- Nella valutazione del capitale massimo richiedibile con il mutuo fondiario, non rientra solo il valore netto dell'immobile, ma anche gli eventuali costi per la sua ristrutturazione, che vanno quindi sommati al valore della casa da acquistare.
Nel caso in cui si avesse bisogno di un prestito che vada oltre l’80% del valore del bene ipotecato, è possibile ottenerlo solo a fronte di garanzie ulteriori (fideiussioni bancarie, deposito cauzionale, ecc).
Il mutuo ipotecario è una forma di finanziamento a medio e lungo termine (solitamente da 5 a 30 anni) mediante il quale mediante il quale il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel corso tempo con rate di importo costante o variabile. È chiamato ipotecario perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile. Può servire per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. Il mutuo può essere a tasso fisso, variabile o misto.
Le caratteristiche specifiche di un mutuo ipotecario sono le seguenti:
- Ha generalmente durata minima di 5 anni e massima di 30 anni;
- Il mutuo può essere concesso anche per somme superiori all’80% il valore dell’immobile;
- Può essere richiesto per acquisto, ristrutturazione o sostituzione del mutuo.
Come si nota, in entrambi i casi si tratta di finanziamenti a medio e lungo termine. Il mutuo fondiario e quello ipotecario condividono la stessa tipologia di contratto tra banca e mutuatario. L’istituto bancario eroga una somma funzionale all'acquisto dell'immobile desiderato, mentre il richiedente impegna lo stesso immobile o altro bene a garanzia del prestito ottenuto.
In entrambi i casi viene stabilito un piano d'ammortamento per la restituzione del mutuo (a tasso fisso o variabile).
Indeciso tra mutuo ipotecario o fondiario? Di seguito le principali differenze tra le due tipologie:
- Il mutuo fondiario, a differenza di quello ipotecario, può essere richiesto solo per l’acquisto della prima casa. Il mutuo ipotecario ha invece un campo d’applicazione più ampio, poiché può essere richiesto anche per ristrutturare o costruire un immobile nuovo, oltre che per rifinanziare finanziamenti pregressi e ripianare i debiti (sostituzione del mutuo).
- Il mutuo fondiario, come si è visto, può essere concesso fino a un massimo dell’80% del valore dell’immobile, mentre il mutuo ipotecario non presenta tale limite.
Per l’acquisto della prima casa, il mutuo fondiario consente l’accesso a diverse agevolazioni fiscali:
- l’imposta sul mutuo è pari allo 0,25% del capitale finanziato;
- il tasso di interesse è inferiore rispetto al mutuo ipotecario;
- le spese notarili, come anche le tasse ipotecarie e catastali tendono ad essere inferiori;
- l’ottenimento di una detrazione all’interno della dichiarazione dei redditi per le spese di interessi e oneri accessori.
Il mutuo fondiario sembra dunque conveniente nel caso di acquisto di un’abitazione principale. Tuttavia, dovrai disporre in anticipo del 20% del valore dell’immobile.
Il mutuo ipotecario ha invece in genere interessi più alti, ma consente di accedere ad una liquidità maggiore e potrebbe risultare conveniente nell’acquisto di una seconda casa.
