Se stai pensando di comprare casa, dovresti sapere che il principale rischio che corri è quello di portare avanti trattative e arrivare persino a concludere la compravendita di un immobile non conforme e quindi non commerciabile secondo la normativa.
Per acquistare un immobile in sicurezza è fondamentale conoscere quali sono i documenti da chiedere prima di comprare casa e cosa controllare: ad esempio, l’eventuale iscrizione di ipoteche, oppure la presenza di irregolarità dovute ad abusi edilizi.
Un’attività di indagine che noi portiamo avanti in prima persona con AttestoCasa Mediem, verificando la conformità catastale, urbanistica e ipotecaria dell’appartamento a garanzia di una compravendita sicura.
In questa guida, forniremo informazioni tecniche molto importanti per chi intende acquistare casa evitando spiacevole soprese.
Dal 2010 è in vigore la norma che impone la verifica della conformità catastale degli immobili prima del rogito e dunque della finalizzazione di ogni atto di compravendita. Il proprietario di un immobile, prima di concludere la vendita davanti al notaio, è tenuto ad allegare una dichiarazione che attesti la conformità dello stato dell’immobile con la planimetria che si trova depositata in catasto.
Non è possibile vendere un immobile se non è regolarmente dichiarato in catasto, se l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà e neppure se la planimetria catastale non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile. Gli stessi dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) devono risultare aggiornati.
Il certificato di conformità urbanistica è il documento che certifica la regolarità strutturale di un edificio e conferma l’aderenza tra lo stato di fatto e il progetto conservato dal Comune che ha dato accesso al titolo abilitativo per la costruzione.
In presenza di una dichiarazione di conformità urbanistica rilasciata regolarmente dal tecnico abilitato, è quindi garantita l’assenza di abusi edilizi in seguito all’edificazione originaria e alle successive modifiche apportate al fabbricato.
L’ispezione ipotecaria (o visura ipotecaria) è un’attività di ispezione volta a determinare se un soggetto, persona fisica o giuridica, risulta intestatario di immobili, ed a evidenziare eventuali gravami come ipoteche, pignoramenti e note di cancellazione di ipoteche.
- La visura ipotecaria riporta:
- La quota di proprietà relativa al soggetto.
- Il Comune di appartenenza dell’immobile.
- La descrizione catastale dell’immobile.
- L’elenco sintetico delle formalità, tra cui gli atti che riguardano eventuali compravendite, successioni, donazioni, pignoramenti, vincoli, sequestri.
L’art. 46 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizio) vieta la vendita di un immobile abusivo.
Va comunque precisato che l’edificio abusivo non è commerciabile solo se non esiste un titolo edilizio. Se invece esiste un titolo edilizio e il manufatto è stato realizzato con variazioni (essenziali o non essenziali), l’edificio è commerciabile.
Affinché la vendita di un immobile con abusi edilizi sia valida l’atto deve contenere indicazione degli estremi del titolo edilizio. In assenza di tale indicazione o in caso di falsa dichiarazione l’atto è nullo.
Relativamente alle responsabilità, la Corte di Cassazione con la sentenza 30425 del 2022 ha ribadito che:
Tuttavia, l’acquirente deve provare di aver preventivamente fatto tutto quanto era nelle sue possibilità per sincerarsi che il bene immobile oggetto di compravendita fosse realmente conforme al bene immobile progettato e approvato.
L’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto o in alternativa una riduzione del prezzo se successivamente alla compravendita scopre la presenza di un abuso edilizio. Secondo il Codice Civile, infatti: “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480″.
Inoltre, l’acquirente può rivalersi contro il venditore chiedendo il risarcimento del danno.
AttestoCasa Mediem è il servizio con il quale verifichiamo preventivamente la conformità urbanistica, catastale e ipotecaria dell’immobile oggetto di compravendita. In questo modo potrai sottoscrivere una proposta di acquisto senza correre alcun rischio.
