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Immobile non accatastato: è possibile venderlo?


È possibile vendere un immobile che risulta non accatastato?

Può capitare di voler commercializzare il proprio appartamento, salvo scoprire, a seguito delle necessarie verifiche catastali, che l’immobile non risulta regolarmente registrato a Catasto o presenti delle difformità o degli abusi edilizi. Come muoversi in questi casi? In questa guida, proveremo a chiarire le idee sulla pratica di accatastamento degli immobili e risponderemo alla domanda posta in apertura di questo approfondimento.

Accatastamento immobile, cos’è?

Partiamo dal chiarire i concetti preliminari. L’accatastamento è un processo atto a identificare un fabbricato, evidenziandone i dati di base e la rendita fiscale. In pratica, con l’accatastamento si crea la “carta d’identità” di un immobile.

L’iscrizione di un immobile al Catasto richiede una serie di adempimenti burocratici e l’intervento di un tecnico, come un architetto o un geometra.

Il risultato del procedimento è rappresentato dall’elaborazione di un documento utile al calcolo delle tasse sull’immobile ed alla determinazione di caratteristiche come l’agibilità e l’abitabilità.
I casi per i quali si richiede l’avvio di una pratica di accatastamento sono principalmente due:

1. Quando si costruiscono nuovi immobili: in questo caso, l’accatastamento serve da censimento della proprietà e consente di attribuire un valore fiscale all’immobile.

2. Quando si effettuano ristrutturazioni, ampliamenti, restauri e cambi di destinazione d’uso degli immobili.

Accatastare un immobile significa dunque identificare quello specifico immobile nei pubblici registri dell’Agenzia delle Entrate e assegnargli una categoria specifica: per saperne di più sulle categorie catastali, vi rimandiamo a questa nostra guida dedicata.

L’accatastamento serve inoltre a stabilire la rendita catastale: il valore attribuito, con finalità fiscali, a tutti gli immobili in grado di produrre o generare reddito, che è la base per il calcolo di diverse imposte.

Quali immobili non devono essere accatastati?

Esistono tuttavia alcune tipologie di immobili che sono esclusi dall’obbligo di accatastamento, in base a quanto disposto dal Decreto del Ministero delle Finanze numero 28 del 1998. Nello specifico:

- manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;

- serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;

- vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;

- manufatti isolati privi di copertura;

- tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;

- manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;

- fabbricati in corso di costruzione-definizione;

- fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);

- beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

Perché un immobile non risulta al Catasto?

I motivi per i quali un immobile potrebbe non risultare al Catasto sono diversi.

Potrebbe trattarsi di una mancata comunicazione o aggiornamento dei dati, ma anche di errori catastali quali inesattezze o sviste nell’acquisizione dei dati da parte degli uffici di competenza.

In generale, gli errori più frequenti sono tipo anagrafico o relativi all’immobile. Ad esempio:

- Errori di digitazione per codice fiscale, nome e cognome dell’intestatario;

- Indirizzo dell’immobile;

- Segnalazione di incoerenza per fabbricato “mai dichiarato”;

- Variazioni sull’immobile non dichiarate.

La tanto discussa riforma del Catasto punta, tra le altre cose, a scovare i cosiddetti “immobili fantasma” (abusivi o non registrati a Catasto), mappandoli e censendoli.

Cosa succede se un immobile non è accatastato?

In caso di mancato accatastamento di un immobile, si rischiano delle sanzioni che vanno da un minimo compreso tra 268 euro e 1.032 euro ad un massimo compreso tra 2.066 euro e 8.624 euro.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può intervenire attribuendo una rendita presunta all’immobile, con successivo accatastamento.

Quanto costa fare l’accatastamento di un immobile?

Il costo dell’accatastamento di un immobile dipende dal tariffario del professionista incaricato e dalla tipologia di procedimento: nel caso di una nuova costruzione, la procedura si articola in più passaggi, che comportano l’utilizzo di due diversi software, Pregeo e Docfa. Il costo medio per la pratica si aggira intorno ai 1.500/2.500 euro a seconda della complessità dei rilievi.

Nel caso invece dell’accatastamento di un immobile già iscritto in Catasto, il costo è di circa 400/800 euro a seconda della complessità della pianta dell’immobile.
Anche la dimensione e l’ubicazione dell’immobile possono incidere sui costi.
All’onorario del tecnico bisogna inoltre aggiungere i diritti erariali, che vanno da 50 euro a 100 euro per scheda.

Immobili non accatastati: è possibile la vendita?

Prima di procedere alla vendita di un immobile, è fondamentale verificarne la situazione catastale.
Non è infatti possibile vendere un immobile se non è regolarmente accatastato, se l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà e neppure se la planimetria catastale non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile. Gli stessi dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) devono risultare aggiornati.
La mancanza della dichiarazione di conformità catastale determina la nullità dell’atto di compravendita e il venditore potrebbe essere tenuto a corrispondere dei risarcimenti.

Il venditore, prima del rogito, ha l’obbligo di verificare la situazione catastale e rilasciare una dichiarazione che attesti la corrispondenza tra i dati catastali, le planimetrie catastali e lo stato dell’immobile.
Se la casa non risulta al catasto o dovessi riscontrare delle difformità catastali, prima di procedere alla compravendita devi rivolgerti ad un professionista per sapere quali accorgimenti prendere per regolarizzare la posizione dell’immobile.

 

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