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7 Apr Guide

 

Pertinenze di una casa: significato e classificazione


Quando si decide di vendere casa, è prassi vendere non solo l’immobile, ma anche le sue pertinenze: ossia tutti quei beni che, almeno apparentemente, sono distinti dall’abitazione principale.

Poniamo il caso di una villetta con giardino privato in cui si trovi un capanno per gli attrezzi e un box auto. In una casistica del genere, il proprietario, qualora decidesse di vendere l’abitazione, cederebbe molto probabilmente anche giardino, capanno e box auto in qualità di pertinenze della casa.

Un comune esempio di pertinenze immobiliari è rappresentato da magazzini, locali di deposito, posti auto, stalle, soffitti, cantine e solai.

Ma cosa sono nel dettaglio le pertinenze di una casa e come sono disciplinate dalla legge? Scopriamolo insieme in questa nostra guida immobiliare.

Significato di pertinenza

Il Codice civile all’articolo 817 definisce come pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Poiché una cosa possa definirsi pertinenza di un’altra, occorre che vi sia il cosiddetto vincolo pertinenziale. Questo si instaura quando sussistono i seguenti due requisiti:

- Elemento oggettivo, consistente nella destinazione di un bene (cosa accessoria) al servizio o semplicemente all’abbellimento di un altro bene (cosa principale). La destinazione deve consistere nella materiale attribuzione, non occasionale ma durevole nel tempo, della cosa accessoria a beneficio della cosa principale;

- elemento soggettivo, costituito dalla rispondenza di tale destinazione all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare il predetto vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale.

Il legame tra bene principale e pertinenza è di tipo economico e funzionale. Pertanto, la pertinenza può trovarsi anche distante dal bene principale e non essere collegata fisicamente ad esso.

Pertinenze abitazione: ecco quali sono

Chiarita la definizione e il concetto di “pertinenza” secondo la normativa, passiamo adesso a illustrare nel dettaglio quali sono le più comuni pertinenze di una casa.

Per pertinenze di un immobile si intendono quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7:

- Categoria C/2: include le cantine, i solai, i magazzini e i locali di deposito.

- Categoria C/6: include le stalle, le scuderie, i posti auto, le autorimesse senza fini di lucro.

- Categoria C/7: include le tettoie, chiuse o aperte.

Conoscere la categoria catastale delle pertinenze della propria casa è importante poiché il proprietario (o il titolare del bene) è tenuto a pagare le tasse anche su di esse.

Pertinenze abitazione: ecco quali sono

Nel dettaglio, sono assoggettate al regime IMU dell'abitazione principale le pertinenze della stessa classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna di tali categorie, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. Ad esempio, se possiedi due box auto, potrai beneficiare dell’aliquota relativa alla prima casa principale solo per un box. Potrai quindi abbinare alla prima casa una sola pertinenza per ciascuna categoria, fino ad un massimo complessivo di tre pertinenze. Per le altre pertinenze si paga l’IMU con l’aliquota ordinaria.

La regola base è che si possono conteggiare un massimo di tre pertinenze per l’abitazione principale.

Ricordiamo che l’IMU per l’abitazione principale non è dovuta. L’abitazione principale è definita come l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. Sono assoggettate all’imposta esclusivamente le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (c.d. di lusso).

Come capire se è pertinenza?

Un immobile è considerato pertinenza dell'abitazione principale, con relativa esenzione Imu, se ha i requisiti previsti dall'articolo 817 del Codice civile: se è di proprietà dello stesso proprietario dell'abitazione e se risulta iscritto in Catasto con categoria C/2, C/6 o C/7.

Pertinenze immobiliari: si vendono assieme all’appartamento?

Le pertinenze possono senza dubbio rappresentare un valore aggiunto, economico e qualitativo, per la casa, ed è bene metterle bene in evidenza e valorizzarle in un annuncio immobiliare.

Solitamente, infatti, esse seguono la sorte dell’immobile e vengono vendute assieme all’abitazione principale con un prezzo unitario. Secondo il codice civile, gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. In assenza di uno specifico accordo si presume infatti che il vincolo pertinenziale sia sempre presente.

È comunque possibile (e legittimo) vendere, ad esempio, un appartamento mantenendo per sé un box auto o un garage. È altresì consentito vendere i due beni (casa e pertinenza) a soggetti distinti.

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