Il mercato delle case nuove continua a crescere, molto più rispetto a quello delle abitazioni usate. Nel 2022, le compravendite di immobili nuovi hanno registrato il +10%, mentre per la fine del 2023 è previsto un ulteriore balzo del 2,7%. A fronte di questo trend positivo, si prevede invece un calo delle compravendite di case vecchie che rallenteranno dell’8%.
Una domanda molto alta, rispetto a un’offerta limitata: per questo le case nuove vanno a ruba e i prezzi sono in crescita. Attualmente rappresentano solo il 10% della proposta di case in vendita. E sono concentrate per lo più a Milano e a Roma, dove se ne contano oltre 17mila, quasi l’80% del totale in Italia.
Sono alcuni dei dati presentati nel Primo Osservatore sull’Abitare Futuro realizzato da Scenari Immobiliari.
Ad analizzare nel dettaglio questo mercato in forte crescita è Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari: “Il mercato delle case di nuova realizzazione ha iniziato a salire a partire dal 2017, con una crescita media annua nell’ultimo quinquennio del 7,8 per cento, seguendo l’andamento delle transazioni di quelle usate. Alla fine del 2022 gli scambi a livello nazionale sono stati circa 74mila, con un aumento di circa dieci punti percentuali sul 2021, un anno record che aveva segnato una crescita del 34 per cento rispetto al 2020, in parte a causa della pandemia. Nonostante le difficoltà innescate dallo scoppio della guerra in Ucraina e dall’inflazione galoppante che ha costretto la Bce ad aumentare il costo denaro, il mercato ha tenuto, soprattutto nella prima parte dell’anno.
Lo scarto medio fra il prezzo di una casa nuova e di una usata per gli undici principali comuni capoluogo analizzati nel nostro studio è del 37,4 per cento, con una differenza di 1.800 euro al metro quadrato: il ‘nuovo’ costa un terzo più dell’usato, ma perché le case sono ben fatte e incontrano il gusto dei compratori. Chi compra il nuovo non deve affrontare l’incertezza dei tempi e dei costi della ristrutturazione. Ma l’offerta è comunque troppo bassa, contro una media delle grandi città europee che si avvicina al venti per cento sul totale offerta cittadina”.
Se a livello nazionale le case nuove costano in media un terzo in più, a Milano la differenza di prezzo tra nuovo e usato arriva persino al 43,2%. “Volendo fare una classifica delle città basandoci proprio sul prezzo al metro quadrato medio di vendita ricavato dalla differenza fra i valori del nuovo e dell’usato – ha affermato Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari – la “regina” assoluta è Milano. Qui, infatti, la differenza di prezzo arriva a quasi 3.400 euro al metro quadrato, pari al 43,2%, e stacca nettamente Firenze, seconda in classifica con quasi 3mila euro al metro quadrato, per una differenza del 36,5% fra il valore del nuovo e dell’usato. Roma è la terza città con uno scarto del 33,9%”.
Per quanto riguarda l’ampliamento dell’offerta a livello nazionale, la periferia risulta l’area urbana più coinvolta dalle nuove costruzioni, visto che in termini percentuali tocca il 63,5 per cento, a fronte di quote del 25,5 e dell’11,5 per cento per l’area semicentrale e per quella centrale. I centri città meno coinvolti nelle nuove iniziative residenziali sono quelli di Roma, Milano, Bologna, Napoli e Venezia.
Nel dettaglio, a Milano lo sviluppo dei nuovi cantieri è frutto di operazioni di totale riqualificazione di immobili esistenti che avevano una differente destinazione d’uso. Ci sono poi i grandi cantieri inseriti in aree che stanno trasformando il volto della città e che sono legati agli sviluppi di rigenerazione urbana, come quelli degli scali ferroviari, ad esempio gli ex scali Farini e San Cristoforo.
Da qui al 2030 si prevede così la possibilità di incrementare ulteriormente l’offerta di case nuove a Milano, non solo di fascia alta ma anche destinate all’housing sociale.
