È possibile vendere una casa già affittata con all’interno un inquilino?
Il proprietario di un immobile non è sempre colui che lo abita; spesso, infatti, l’immobile viene messo a rendita e si stipula un contratto di locazione con un altro soggetto (affittuario). Tuttavia, dopo alcuni anni il proprietario potrebbe decidere di vendere casa per esigenze di liquidità. La vendita di una casa con inquilino presenta alcune specificità normative, che in questa guida illustreremo in modo completo.
Secondo il Codice Civile, un immobile nel quale è in essere un contratto di locazione può essere oggetto di regolare compravendita tramite rogito notarile. È dunque possibile vendere casa a un acquirente terzo mentre l'inquilino risiede al suo interno, prima della scadenza del contratto di locazione, ma vige l’obbligo per il proprietario di comunicare la vendita all’affittuario.
Lo stesso proprietario ha l’obbligo, in fase di compravendita, di comunicare la presenza del vincolo di locazione all’aspirante acquirente.
Secondo quanto dispone l’articolo 1599 del Codice Civile, l’inquilino ha il diritto di continuare ad abitare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto di locazione alle stesse condizioni.
L'inquilino, a sua volta, deve consentire al proprietario di accedere all'immobile con il futuro acquirente durante le trattative. In caso di rifiuto, il proprietario può richiedere un risarcimento per perdita di opportunità commerciali.
In caso di compravendita, il contratto di locazione è dunque opponibile al terzo acquirente e l’inquilino dispone del diritto di continuare ad abitare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto.
Alla scadenza del contratto di locazione, il nuovo proprietario ha l'opzione di rinnovare o disdire il contratto con un preavviso di sei mesi.
Dopo la vendita, l'inquilino deve versare i canoni al nuovo proprietario. La cessione del contratto di locazione comporta il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore.
I debiti generati da mancati pagamenti non vengono trasmessi al nuovo proprietario.
In alcuni casi l’inquilino può esercitare il diritto di prelazione sull’immobile.
La legge prevede che qualora il proprietario dell’immobile voglia vendere il proprio bene, deve prima comunicarlo al conduttore, indicandogli il prezzo richiesto e le altre condizioni. A queste stesse condizioni, il conduttore può scegliere se accettare o meno e acquistare l’immobile. Il diritto di prelazione sull’immobile locato a uso abitativo spetta, quando, l’inquilino:
Se sussistono i presupposti, l’inquilino può esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla notifica del prezzo richiesto dal proprietario.
Ci sono tuttavia delle specifiche eccezioni. Il diritto di prelazione non spetta:
In conclusione, la vendita di una casa con inquilino richiede una gestione attenta, rispettando le normative legali e considerando opportunità e rischi della situazione.
Il fatto che l’immobile non sia libero al rogito in caso di compravendita potrebbe comportare un deprezzamento sul valore di vendita. D’altro canto, lato acquirente, l’investimento in questi casi è spesso fatto per mettere l’immobile a rendita, più che ad uso abitativo, e dunque la presenza di un inquilino che rispetta i pagamenti può anche rappresentare un’opportunità.
La mediazione di un’agenzia immobiliare può rivelarsi fondamentale per gestire correttamente la compravendita, evitando rischi ed esaltando i punti di forza dell’affare.
