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Abbi solo un altro po’ di pazienza: tra te e il tuo sogno, adesso, ci sono solo alcuni passaggi burocratici e amministrativi da formalizzare. Su tutti, l’attesissimo momento del rogito notarile: ovvero, la firma sull’atto pubblico che formalizza il passaggio di proprietà della casa dal venditore all’acquirente.
A presiedere a questa “cerimonia” immobiliare è il notaio, che registra il contratto di rogito entro 20 giorni dalla firma rendendolo così ufficiale.
Il rogito notarile, o atto pubblico di vendita, è dunque l’atto conclusivo della compravendita immobiliare. Quello che chiude tutte le “indagini” necessarie sulla casa in vendita, volte a verificare che la stessa sia libera da ipoteche, che rispetti tutte le normative edilizie e catastali e che il pagamento delle spese condominiali sia regolare. Per effettuare un rogito, l’immobile deve infatti essere libero da ipoteche o altre eventuali situazioni pendenti e regolarmente accatastato: solo in seguito si potrà procedere regolarmente.
Il rogito notarile finalizza e formalizza la proposta d’acquisto e il contratto preliminare precedentemente stipulato tra acquirente e venditore, conferendo valore legale al passaggio di proprietà.
Una copia del documento va al compratore, una al venditore, una al notaio per il suo archivio ed un’altra, infine, va depositata alla Conservatoria entro il ventesimo giorno dalla firma.
All’interno del rogito notarile si trovano:
- I dati personali delle parti contraenti.
- I dati identificativi e catastali dell’immobile.
- L’indicazione del valore della cessione.
- Le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento.
- Indicazioni di eventuali garanzie come pegni o ipoteche.
Ovviamente, è obbligo di entrambe le parti (acquirente e venditore) fornire generalità e documenti autentici: trattandosi di un documento ufficiale sono previste conseguenze penali per chi dichiarasse il falso.
Il notaio è la figura fondamentale per concludere l’atto di compravendita in modo regolare. Per avere valore legale, l’atto va infatti per forza formalizzato presso un notaio.
Prima di arrivare al rogito, il notaio effettua tutte le indagini sull’immobile svolgendo quindi un’importante attività di consulenza: passaggio che rappresenta una garanzia per l’acquirente.
Il notaio è tenuto a leggere l’atto ad alta voce, accertandosi che venditore ed acquirente ne comprendano perfettamente contenuti ed effetti giuridici. In seguito, invita le parti ad apporre una firma su ogni facciata del rogito, chiudendo l’iter con la sua stessa firma.
Dopo aver stipulato il rogito, il notaio deve provvedere a tutti gli adempimenti previsti per legge:
- Registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.
- Trascrizione: il deposito dell’atto nella Conservatoria dei Registri immobiliari competente. Con la trascrizione la proprietà della casa passa dal venditore a te.
- La voltura catastale: cioè l’intestazione dell’immobile a catasto a nome del nuovo proprietario.
Dopo la stipula e la sottoscrizione di un contratto di compravendita immobiliare, dunque, il notaio provvede alla sua registrazione nel più breve tempo possibile e, in ogni caso, nel termine di trenta giorni dalla data di stipula dell’atto. La registrazione è effettuata telematicamente.
È bene subito precisare che le spese notarili, salvo diverse pattuizioni tra le parti, sono a carico dell’acquirente. Oltre alla parcella del professionista, includono le tasse e le imposte che il notaio riscuote per conto dello Stato. A queste si aggiungono le spese di cancellerie e oneri di segreteria.
La scelta del notaio spetta dunque all’acquirente e tale scelta non va presa sottogamba, mentre nella grande maggioranza delle casistiche chi vende casa non paga alcuna spesa notarile.
Le spese notarili sono proporzionali al valore di vendita dell’immobile e dell’ipoteca scritta a garanzia del mutuo. Di conseguenza, se il valore della casa è alto, aumentano anche le spese notarili.
A queste vanno aggiunte:
- l’imposta di registro pari al 2% del valore dell’immobile se è prima casa e al 9% per la seconda casa.
- L’eventuale atto di mutuo.
- L’imposta catastale, l’imposta ipotecaria e l’IVA.
L’atto notarile non ha un costo fisso. In primo luogo, occorre considerare come il costo di un rogito si possa suddividere in due parti, la parte relativa alla prestazione del notaio e quella relativa alle imposte.
L’onorario del notaio può variare sia in base alla zona che al prezzo dell’immobile. Solitamente oscilla tra 1500 e 2000 euro, ma, come evidenziato, non esistono dei tariffari standard adottati da tutti i professionisti.
Per quanto concerne le imposte, queste dipendono da molteplici fattori. In primo luogo, occorre differenziare l’acquisto di un immobile ad uso abitativo, dall’acquisto di un immobile di diverso tipo (locale deposito, locale commerciale). L’altra importante differenza è se l’acquisto riguarda una prima casa o una seconda casa. Qualora si acquisti una prima casa, ci sono importanti agevolazioni fiscali e si paga l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale.
Nel caso della seconda casa, l’imposta di registro sale al 9%. Oltre all’imposta di registro, il costo di un rogito notarile di compravendita comprende l’imposta ipotecaria e catastale, nonché l’imposta di bollo.
Il rogito della casa è spesso associato a un atto di mutuo, detto anche rogito del mutuo, che viene richiesto dall’acquirente dell’immobile. L’atto di muto formalizza la richiesta di un finanziamento alla banca e deve essere successivo all’atto di compravendita: questo perché dovrai essere formalmente il legittimo proprietario dell’immobile prima di concederlo in garanzia alla banca che ti concede il mutuo.
Anche la stipulazione dell’atto di muto è compito del notaio, che conferisce a questo documento la caratteristica di “titolo esecutivo” in caso di insolvenza del debitore. Per legge, la firma del notaio è indispensabile affinchè il mutuo acquisti valore legale.
Oltre ai vari documenti che devono essere predisposti e allegati al rogito, come l’Attestato di Prestazione Energetica, è fondamentale accertare il profilo edilizio e catastale dell’immobile.
Il consiglio è quello di verificare la conformità catastale dell’immobile e quella edilizia prima del rogito. Mentre con il catasto sistemare eventuali irregolarità richiede meno tempo, la maggior parte delle problematiche si sviluppano a livello comunale per gli aspetti edilizi: è dunque molto importante far effettuare un sopralluogo a un tecnico qualificato per verificare la corrispondenza dell’immobile con ciò che è depositato in comune e catasto.
Il momento tanto atteso ed emozionante della consegna delle chiavi del nuovo immobile può avvenire dopo la firma del rogito notarile, che come abbiamo visto ufficializza il passaggio di proprietà del bene.
Formalmente bisogna aspettare la trascrizione dell’atto, che avviene un mese dopo circa: ecco perché spesso l’acquirente ricorre al deposito del prezzo dell’immobile al notaio, ovvero la possibilità di depositare il saldo del prezzo della casa, destinato al venditore, fino a quando a quando non venga eseguita la formalità pubblicitaria (la trascrizione) con la quale si ha la certezza che l’acquisto è stato perfezionato senza inaspettati gravami.
Non è dunque scontato che la consegna delle chiavi avvenga il giorno della firma del rogito. Può anche avvenire in una data differita, che verrà comunque riportata nell’atto dal notaio.
Spesso, bisogna dare il tempo al venditore di sgomberare l’abitazione da mobili ed effetti personali (qualora non l’abbia già fatto) e, in secondo luogo, dare modo allo stesso di accertarsi dell’avvenuto accredito della cifra pattuita, con tempistiche che variano a seconda del metodo di pagamento e del tipo di soggetto venditore.
