La vendita della nuda proprietà di una casa rappresenta una modalità particolare di compravendita immobiliare con la quale chi vende trasferisce il diritto di proprietà su un bene immobile, ma conserva il diritto di usufrutto, ovvero il diritto di abitazione o di trarne un vantaggio economico. Specularmente, chi compra l’immobile in questo modo ne ottiene la proprietà, ma non può usufruirne nell’immediato. In questo approfondimento illustreremo quali sono gli eventuali vantaggi di vendere casa in nuda proprietà, sia per il venditore che per l’acquirente.
Chiariamo, in primis, il significato di nuda proprietà: per nuda proprietà si intende il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto.
Nell’ambito della nuda proprietà, si vengono a delineare infatti due figure principali:
- L’usufruttuario, cioè l’ex proprietario dell’immobile: colui che vende la proprietà della casa ma ne conserva il diritto di usufrutto e può dunque continuare a godere del bene immobile (per tutta la vita, se l’usufrutto è vitalizio).
- Il nudo proprietario: colui che ha acquisito la proprietà dell’immobile, ma che potrà godere pienamente del bene solo alla cessazione del diritto dell’usufruttuario. Una volta scaduta la durata dell’usufrutto il diritto di nuda proprietà si espande automaticamente diventando piena proprietà.
Vendere casa in nuda proprietà può avere dei vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente.
Chi vende la nuda proprietà, ha la possibilità di ottenere una liquidità immediata, pur mantenendo il diritto di godere dei benefici dell’immobile fino alla scadenza concordata: mantiene, in sostanza, il diritto di viverci – o di affittare l’appartamento – per tutta la vita o per un periodo di tempo determinato in fase di contrattazione. Si tratta di una soluzione di vendita più frequente tra i proprietari anziani.
Chi invece compra la nuda proprietà non sta sicuramente cercando un’abitazione in cui vivere nell’immediato, ma un’opportunità di investimento nel lungo termine: spesso, infatti, il prezzo di vendita della nuda proprietà è inferiore al valore di mercato dell’immobile, poiché da questo deve essere decurtato l’usufrutto.
La vendita della nuda proprietà viene ovviamente negoziata tra le parti coinvolte – con l’intermediazione, solitamente, di un’agenzia immobiliare – e il prezzo dipenderà da diversi fattori, come il valore di mercato dell’immobile, l’età del venditore e la durata stimata del diritto di usufrutto. Tendenzialmente, più anziano è il venditore, maggiore è il valore della nuda proprietà. Per approfondire il tema del valore della nuda proprietà vi invitiamo a leggere questa guida immobiliare.
Solitamente per vendere un immobile in nuda proprietà ci si avvale di un’agenzia immobiliare che si occupa della gestione di tutte le pratiche necessarie per concludere la compravendita. Il prezzo di vendita dell’immobile in questo caso viene stabilito da una stima professionale.
Anche qualora ci si affidi alla vendita tra privati, bisogna ricordare che per trasferire la nuda proprietà occorre un atto pubblico redatto da un notaio, proprio come in una normale compravendita immobiliare. in questo caso specifico, a differenza dell’acquisto della piena proprietà, nell’atto di compravendita il notaio dovrà precisare che il trasferimento ha ad oggetto la sola nuda proprietà (della quale preciserà il valore in base a quello dell’usufrutto) unitamente ai dati identificativi dell’usufruttuario e la durata dell’usufrutto se limitata nel tempo. La mancata specificazione in tal senso equivarrà ad indicare che il diritto di usufrutto cesserà alla morte del suo titolare.
La nuda proprietà può anche essere donata ad eredi: una persona anziana può ad esempio decidere di donare l’immobile ai suoi figli, conservando però il diritto di usufruire della casa fino alla sua morte. In questi casi si parla anche di donazione con riserva di usufrutto.
Attraverso questa operazione, il donante mantiene non solo il diritto di abitazione sull’immobile, ma anche il diritto di percepirne i frutti, come ad esempio l’eventuale canone di affitto. L’immobile oggetto di donazione con usufrutto non si può invece vendere o ipotecare, a meno che non vi sia l’esplicito consenso del donatario.
Questa forma di donazione può essere utilizzata per diverse ragioni, come mettere a riparo il proprio patrimonio immobiliare dai creditori. Inoltre, risulta essere particolarmente adatta per coloro che intendono trasferire un immobile, prima della loro morte.
